Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM

Licencia de apertura para restaurante en Madrid: requisitos y precio 2026

Abrir un restaurante en Madrid exige revisar la cocina, la extracción, el ruido, el aforo, el local y las obras para confirmar la vía municipal. Muchos expedientes requieren documentación y controles reforzados, pero el nombre restaurante no decide por sí solo el trámite. El proyecto técnico cuesta desde 1.690€+IVA y un proceso completo puede situarse, de forma orientativa, entre 4 y 8 meses, según la vía, la obra y las autorizaciones.

1. ¿Qué puede exigir un trámite reforzado?

Un restaurante con cocina y determinadas instalaciones puede exigir un expediente reforzado por factores como:

• Tienen cocina con fuegos y equipos de cocción que generan humos y olores.
• Necesitan extracción de humos con salida al exterior.
• Generan ruido (campana, climatización, música ambiental, clientes).
• Producen residuos orgánicos y vertidos con grasas.
• Tienen mayor riesgo de incendio por la actividad de cocina.

Estos factores no permiten asignar automáticamente un procedimiento. Si se confirma una vía con licencia o control previo, habrá que esperar al hito administrativo correspondiente. Si se confirma una Declaración Responsable, sus efectos solo operan cuando es la vía correcta, el expediente está completo, las obras han terminado y se dispone de las autorizaciones necesarias.

2. Requisitos técnicos del local

Antes de firmar un contrato de alquiler o compra, verifica que el local cumple estos requisitos. Muchos locales no son viables para restaurante y es mejor saberlo antes de invertir.

Compatibilidad urbanística

Lo primero es verificar que el PGOU de Madrid permite un restaurante en esa ubicación. Hay zonas donde la actividad de hostelería está restringida o prohibida:

• Zonas de Protección Acústica Especial (ZPAE): en barrios como Malasaña, Chueca, Huertas o Lavapiés hay limitaciones para nuevas licencias de hostelería.
• Plantas superiores: los restaurantes solo se permiten en planta baja o sótano accesible.
• Distancia a otros locales: puede haber restricciones de distancia mínima entre establecimientos de hostelería en ciertas zonas.

Salida de humos (el requisito más crítico)

La cocina y sus emisiones deben estudiarse según el tipo de cocción, la potencia, el caudal, el edificio y la ordenanza. En cocinas profesionales es habitual que se exija extracción a cubierta, pero el proyecto debe justificar la solución concreta:

• Recorrido y terminal: comprobar si existe un trazado viable hasta cubierta y las distancias exigibles.
• Tratamiento del aire: dimensionar campana, filtros y ventilador para los equipos y contaminantes reales.
• Aporte de aire: equilibrar la extracción con la ventilación y el aire de reposición.
• Aislamiento térmico y acústico del conducto donde atraviese zonas habitables.
• Elementos comunes: revisar estatutos y autorización cuando el trazado afecte a fachada, patios o cubierta.

No debe ofrecerse una salida a fachada o un sistema de filtración como sustituto general del conducto a cubierta. Si no existe un trazado viable, hay que confirmar por escrito la solución técnica y municipal antes de firmar el local o definir la cocina.

Superficie y distribución

Aseos para el público

Todos los aseos deben tener vestíbulo previo con lavabo. El aseo adaptado debe cumplir el DB-SUA del CTE: puerta de 0,80 m, espacio de giro de 1,50 m de diámetro, barras de apoyo abatibles.

Aislamiento acústico

El restaurante debe cumplir los límites de emisión de ruido al exterior y a las viviendas colindantes:

• Aislamiento a viviendas colindantes: DnT,A ≥ 55 dBA (ruido aéreo).
• Nivel máximo en el interior del local: 90 dBA (sin música) o según normativa de zona.
• Transmisión al exterior: no superar los límites de la Ordenanza de Ruido y Vibraciones de Madrid (horario diurno: 65 dBA, nocturno: 55 dBA en zonas residenciales).

En la práctica, la mayoría de restaurantes necesitan aislamiento acústico en techo (para no molestar a las viviendas de arriba) y tratamiento del conducto de extracción para evitar transmisión de ruido por vibración.

Protección contra incendios (DB-SI)

• Extintores: eficacia 21A-113B, uno cada 15 m de recorrido y al menos uno junto a la cocina.
• Alumbrado de emergencia: en todos los recorridos de evacuación, aseos y salidas.
• Señalización de evacuación: señales fotoluminiscentes en recorridos y salidas.
• Manta ignífuga: recomendada junto a la zona de fuegos de la cocina.
• Sistema de extinción automática en campana: obligatorio en cocinas de más de 50 kW de potencia instalada.
• Recorridos de evacuación: máximo 25 m hasta la salida (con una sola salida) o 50 m con dos.

3. Requisitos sanitarios

Además de la licencia urbanística, un restaurante debe cumplir la normativa sanitaria:

• Registro Sanitario: inscripción en el Registro General Sanitario de Empresas Alimentarias (RGSEAA).
• Plan APPCC (Análisis de Peligros y Puntos de Control Crítico): obligatorio para todo establecimiento que manipule alimentos.
• Carnet de manipulador de alimentos: todo el personal de cocina y sala debe tenerlo.
• Cocina: superficies lisas, lavables e impermeables. Separación de zonas (preparación, cocción, emplatado). Lavamanos de accionamiento no manual.
• Cadena de frío: cámaras frigoríficas con termómetro visible y registro de temperaturas.
• Agua caliente: a temperatura de al menos 40°C en todos los puntos de lavado.
• Control de plagas: contrato con empresa de desinsectación y desratización.

4. Proceso paso a paso

Consejo importante: muchos restauradores comienzan las obras de adecuación mientras se tramita la licencia (bajo su responsabilidad). Esto permite reducir el plazo total. Si la licencia se deniega, las obras corren por cuenta del solicitante.

5. ¿Cuánto cuesta abrir un restaurante en Madrid?

Inversión total orientativa para un restaurante de 100 m²: 60.000-130.000€ (sin contar fianza de alquiler ni stock inicial). La variación depende del estado del local, las calidades elegidas y si tiene salida de humos preexistente.

6. Errores más frecuentes al abrir un restaurante

1. Firmar el contrato sin verificar la salida de humos: el error más caro. Si no hay salida de humos posible, pierdes la fianza y meses de tiempo.
2. No comprobar la compatibilidad urbanística: en zonas ZPAE de Madrid (Malasaña, Chueca, Huertas) pueden denegarte la licencia.
3. Subestimar el coste de la obra: un restaurante necesita instalaciones más complejas que un comercio (gas, extracción, frío industrial, saneamiento reforzado).
4. No contar con el permiso de la comunidad de propietarios: la salida de humos pasa por la fachada o cubierta del edificio (elemento común). Sin permiso de la comunidad, no hay salida de humos.
5. Ignorar el aislamiento acústico: las quejas de vecinos por ruido son la causa más frecuente de cierre de restaurantes en Madrid.
6. Abrir sin licencia: las multas por apertura sin licencia van de 30.001 a 600.000€. No merece la pena el riesgo.

7. Licencia de terraza

Si quieres poner terraza en la acera, necesitas una licencia independiente del Ayuntamiento:

• Se tramita ante el Distrito correspondiente (no ante Urbanismo).
• Requisitos: dejar paso libre peatonal de al menos 1,80 m en la acera.
• Tasa anual: depende del distrito y la superficie (entre 500 y 3.000€/año).
• Horario: según la Ordenanza de Terrazas de Madrid (habitualmente hasta las 00:00 o 01:00).
• Se renueva anualmente.

Preguntas frecuentes

¿Puedo abrir un restaurante por Declaración Responsable?

No se puede responder solo con el nombre del negocio. Cocina, extracción, música, aforo, obras, antecedentes y dirección determinan si corresponde Declaración Responsable, licencia u otro control. Un establecimiento sin elaboración puede tener un análisis distinto, pero también debe comprobarse caso por caso.

¿Cuánto tarda la licencia de un restaurante?

El plazo legal es de 3 meses. En la práctica, entre 2 y 4 meses desde la presentación. El proceso completo (desde buscar local hasta abrir) es de 4 a 8 meses.

¿Puedo traspasar un restaurante con la licencia existente?

Puede tramitarse un cambio de titularidad si se mantienen la actividad, el local, las instalaciones y las condiciones amparadas por el título anterior. Si cambia la cocina, el aforo, las obras o cualquier condición relevante, puede hacer falta modificar el expediente o seguir otra vía. El antecedente vigente es una ventaja, pero no garantiza un simple cambio de nombre.

¿Necesito licencia para un restaurante con terraza?

La terraza requiere su propio título municipal, independiente de la vía que corresponda al local interior. Ambos expedientes pueden coordinarse, pero la posibilidad de tramitarlos en paralelo y de iniciar cada uso depende de sus requisitos y resoluciones.

Ver nuestro servicio de licencia para restaurante →

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Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.