Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM
¿Cuánto cuesta una licencia de apertura en Madrid? Precios 2026
Una licencia de apertura en Madrid tiene tres componentes de coste: el proyecto técnico (lo que cobra el arquitecto), las tasas municipales (lo que cobra el Ayuntamiento) y la obra de adecuación del local. El proyecto técnico cuesta desde 790€+IVA para Declaración Responsable y desde 1.690€+IVA para Actividad Calificada. En esta guía desglosamos todos los costes por tipo de negocio.
Resumen rápido de precios
| Tipo de licencia | Proyecto técnico | Tasas municipales | Plazo |
|---|---|---|---|
| Declaración Responsable (cuando se confirma esta vía) | Desde 790€+IVA | 500-700€ | Puede producir efectos desde la presentación si todo está completo y cumplido |
| Expediente con control reforzado (cuando corresponde) | Desde 1.690€+IVA | 700-1.200€ | Depende de la vía, la resolución y las autorizaciones |
Tienda, oficina, peluquería, bar o restaurante son ejemplos comerciales, no categorías jurídicas automáticas. La actividad real, el local, las obras y el municipio pueden cambiar la vía y el presupuesto.
1. Coste del proyecto técnico
El proyecto técnico es el documento que redacta el arquitecto y que se presenta ante el Ayuntamiento. Incluye memoria técnica, planos (situación, estado actual, reforma, instalaciones, evacuación, accesibilidad), presupuesto y documentación fotográfica.
Declaración Responsable
| Superficie del local | Precio del proyecto |
|---|---|
| Hasta 100 m² | 790 - 1.200€+IVA |
| 100 - 200 m² | 990 - 1.800€+IVA |
| 200 - 500 m² | 1.800 - 2.500€+IVA |
| Más de 500 m² | 2.500 - 5.000€+IVA |
Actividad Calificada
| Superficie del local | Precio del proyecto |
|---|---|
| Hasta 100 m² | 1.690 - 2.000€+IVA |
| 100 - 200 m² | 1.990 - 2.800€+IVA |
| 200 - 500 m² | 2.800 - 4.000€+IVA |
| Más de 500 m² | 4.000 - 6.000€+IVA |
La diferencia de precio se debe al alcance técnico. Cuando el expediente exige memoria ambiental, estudios de extracción, acústica u otras justificaciones, el proyecto requiere más trabajo que una Declaración Responsable sencilla.
2. Tasas municipales
TPSU (Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos)
Es la tasa que cobra el Ayuntamiento por tramitar la licencia. La cuota depende del tipo de trámite y la superficie:
- Declaración Responsable: entre 300 y 700€.
- Actividad Calificada: entre 700 y 1.200€.
ICIO (Impuesto sobre Construcciones)
El ICIO grava las obras de adecuación del local. El tipo es del 3,75% del presupuesto de ejecución material. Pero hay una buena noticia:
Bonificación del 95% en el ICIO: el Ayuntamiento de Madrid aplica una bonificación del 95% en el ICIO para obras destinadas a la implantación o modificación de actividad. Esto significa que en lugar de pagar el 3,75%, pagas solo el 0,19% aproximadamente del presupuesto de obra.
Ejemplo: obra de 40.000€ → ICIO teórico = 1.500€ → con bonificación del 95% = 75€.
ECU (Entidad Colaboradora Urbanística)
Cuando el procedimiento admite o exige la intervención de una ECU (como Licmad o Gecotec), sus honorarios pueden oscilar entre 150 y 500€ para locales pequeños y llegar a 1.000€ en actividades complejas. La necesidad de ECU se confirma con la vía aplicable.
3. Coste de la obra de adecuación
La obra de adecuación es casi siempre el coste más elevado. Depende del estado del local y del tipo de negocio:
| Tipo de negocio | Coste por m² | Local de 80 m² (referencia) |
|---|---|---|
| Tienda / comercio | 300 - 500€/m² | 24.000 - 40.000€ |
| Oficina | 350 - 600€/m² | 28.000 - 48.000€ |
| Peluquería | 400 - 600€/m² | 32.000 - 48.000€ |
| Bar / cafetería | 500 - 800€/m² | 40.000 - 64.000€ |
| Restaurante | 600 - 1.000€/m² | 48.000 - 80.000€ |
| Gimnasio | 400 - 700€/m² | 32.000 - 56.000€ |
Un bar o restaurante con cocina suele costar más que una tienda porque puede necesitar extracción de humos, instalaciones específicas, aislamiento acústico y una adecuación más compleja. El equipamiento real determina el alcance.
4. Costes adicionales
| Concepto | Precio orientativo |
|---|---|
| Boletín eléctrico | 150 - 400€ |
| Boletín de gas (si aplica) | 100 - 250€ |
| Extintores + instalación PCI | 100 - 500€ |
| Seguro de responsabilidad civil | 90 - 400€/año |
5. Ejemplos completos por tipo de negocio
Abrir una tienda de ropa (80 m²)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Proyecto técnico (Declaración Responsable) | 790 - 1.200€ |
| Tasas municipales (TPSU) | 500 - 700€ |
| ICIO (con bonificación 95%) | ~50€ |
| Obra de adecuación | 24.000 - 40.000€ |
| Boletín eléctrico + extintores | 250 - 600€ |
| Seguro RC | 90 - 160€ |
| TOTAL | 25.680 - 42.710€ |
Abrir un bar (80 m²)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Proyecto técnico (escenario con documentación reforzada) | 1.690 - 2.000€ |
| Tasas municipales (TPSU + ECU) | 1.000 - 1.500€ |
| ICIO (con bonificación 95%) | ~75€ |
| Obra de adecuación (extracción de humos y aislamiento acústico) | 40.000 - 64.000€ |
| Boletines (eléctrico + gas) + extintores | 500 - 1.000€ |
| Seguro RC | 100 - 180€ |
| TOTAL | 43.365 - 68.755€ |
Abrir un restaurante (120 m²)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Proyecto técnico (escenario con documentación reforzada) | 1.990 - 2.800€ |
| Tasas municipales (TPSU + ECU) | 1.200 - 1.800€ |
| ICIO (con bonificación 95%) | ~135€ |
| Obra de adecuación | 72.000 - 120.000€ |
| Equipamiento de cocina | 15.000 - 40.000€ |
| Boletines + PCI | 700 - 1.500€ |
| Seguro RC | 200 - 400€ |
| TOTAL | 91.225 - 166.635€ |
6. Cómo reducir el coste
- Busca un local con un título vigente compatible: el cambio de titularidad puede ser más barato y rápido solo si se mantienen la actividad, el local, las instalaciones y las condiciones autorizadas. Si hay cambios, habrá que revisar la vía.
- Aprovecha la bonificación del 95% en el ICIO: asegúrate de solicitarla al presentar la declaración responsable o la licencia. No se aplica automáticamente.
- Elige un local que necesite poca obra: un local ya acondicionado (con aseos, instalaciones básicas y salida de humos) reduce el coste de obra a la mitad.
- Pide varios presupuestos de obra: la diferencia entre constructoras puede ser del 30-40% para la misma reforma.
- Consulta subvenciones: la Comunidad de Madrid tiene ayudas para nuevos emprendedores que cubren gastos iniciales (hasta 4.580€ en la convocatoria 2025).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta solo el trámite, sin contar la obra?
Solo el proyecto técnico + tasas municipales: 1.300-1.900€ para Declaración Responsable y 2.400-3.500€ para Actividad Calificada (sin obra de adecuación).
¿Puedo abrir sin hacer obra?
Puede ocurrir si el local ya cumple todos los requisitos para la actividad real y no necesita ninguna actuación. Aun así, hay que revisar antecedentes, instalaciones, accesibilidad, título municipal y autorizaciones sectoriales; un traspaso o una licencia anterior no garantizan por sí solos que baste con proyecto y tasas.
¿Es más barato tramitar por ECU o directamente por el Ayuntamiento?
Depende de la vía concreta y de las opciones admitidas por el Ayuntamiento. Una Declaración Responsable puede presentarse directamente en determinados casos, mientras que otros expedientes admiten o requieren intervención de ECU. Antes de comparar precio y plazo confirmamos el canal aplicable.
¿El IVA del proyecto es deducible?
Sí. Si eres autónomo o empresa, el IVA del proyecto técnico, la obra y los boletines es deducible en tu declaración de IVA.
¿Quieres saber cuánto costará tu licencia?
En estudio LBA te damos un presupuesto cerrado en 24 horas. Dinos qué tipo de negocio quieres abrir, la superficie del local y la dirección, y te decimos exactamente cuánto costará el proyecto técnico y las tasas. Sin sorpresas.
Llámanos: 621 332 339 · WhatsApp: Escríbenos
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📚 Artículos relacionados
📚 Fuentes oficiales y normativa
- Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid — trámites urbanísticos y de actividad
- PGOU de Madrid 1997 (texto consolidado 2025) — Plan General de Ordenación Urbana
- Código Técnico de la Edificación (CTE) — Ministerio de Vivienda
Sobre la autora
Lucía López — Arquitecta colegiada COAM
Socia fundadora de estudio LBA, especializada en licencias de apertura, cambios de uso y todo tipo de proyectos de arquitectura en Madrid. Más de 15 años redactando proyectos técnicos y tramitando expedientes ante el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid.
Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.