Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM
Obra mayor vs obra menor en Madrid: diferencias 2026
La distinción entre obra mayor y obra menor sigue usándose de forma coloquial, pero no basta para elegir el trámite. La Ordenanza 6/2022 (OLDRUAM) distingue las actuaciones sujetas a licencia urbanística (Anexo I) y a Declaración Responsable (Anexo II). El Anexo III no es una comunicación previa: contiene la documentación de la licencia. Algunas labores de mero mantenimiento pueden carecer de control urbanístico, según su alcance real.
1. El criterio histórico
- Obra mayor: afecta a la estructura, fachada o volumen edificado. Ejemplos: obra nueva, ampliación, cambio de uso, apertura de hueco en muro de carga. Requería licencia urbanística previa con proyecto técnico visado.
- Obra menor: no afecta a estructura ni fachada. Ejemplos: cambio de alicatados, redistribución interior, sustitución de instalaciones. Requería comunicación previa, con o sin proyecto según el Ayuntamiento.
2. Las dos vías principales de la OLDRUAM
Anexo I — Licencia urbanística (antiguas obras mayores)
- Obra nueva, reconstrucción o ampliación.
- Intervenciones estructurales (abrir huecos en muros de carga, refuerzos).
- Modificación de fachada (cerramiento de terraza, apertura de nuevos huecos).
- Cambio de uso a residencial.
- Obras en edificios catalogados o con protección.
- Derribos.
Documentación técnica: depende del supuesto y de la LOE; el visado solo es obligatorio en los casos previstos legalmente. Inicio: tras la licencia y la documentación de inicio que corresponda. La OLDRUAM fija con carácter general tres meses para resolver una licencia completa, sin contar suspensiones legalmente procedentes.
Anexo II — Declaración Responsable (reformas con impacto)
- Reformas interiores con cambio de distribución (tirar tabiques divisorios).
- Renovación integral de instalaciones.
- Acondicionamientos y actividades cuando el alcance concreto quede incluido en el Anexo II.
- Cambio de ventanas modificando su aspecto (en zonas sin protección de fachada).
- Instalación de aerotermia o bombas de calor.
Documentación técnica: será la exigida en el Anexo II para la actuación concreta; no todas las DR llevan el mismo documento. Efectos: puede surtirlos desde el registro si está completa, pagada y es conforme, sin perjuicio del control posterior.
Mantenimiento sin trascendencia urbanística
- Pintura interior.
- Cambio de alicatados y solados.
- Sustitución de sanitarios, grifería, muebles de cocina.
- Reparaciones menores de fontanería y electricidad.
- Cambio de ventanas por otras del mismo tamaño, forma y color.
Estas labores pueden quedar fuera de licencia y DR cuando son realmente mantenimiento y no afectan a distribución, estructura, fachada, protección patrimonial ni elementos comunes. No deben confundirse con un supuesto «Anexo III». Conviene comprobar además las obligaciones fiscales y de residuos aplicables a la obra concreta.
3. Tabla rápida de ejemplos
| Reforma | Orientación inicial | Qué confirmar |
|---|---|---|
| Pintar, cambiar azulejos o renovar muebles sin más afecciones | Mantenimiento, normalmente sin licencia ni DR | Protección, instalaciones y elementos comunes |
| Reforma integral con cambio de distribución sin estructura | Habitualmente DR | Alcance, documentación técnica y protección |
| Cambio de uso | Licencia o DR según el uso y la actuación | Planeamiento, LOE y municipio; residencial suele exigir licencia |
| Abrir hueco en muro de carga | Licencia | Proyecto, cálculo, dirección y comunidad |
| Cerrar terraza o modificar fachada | Habitualmente licencia | Edificabilidad, protección y comunidad |
| Obra nueva | Licencia | Proyecto básico y de ejecución, técnicos y visado |
| Rehabilitación integral | DR o licencia según alcance | LOE, estructura, fachada y protección |
4. Diferencias en las tasas
| Categoría | TPSU | ICIO |
|---|---|---|
| Licencia urbanística | Cuota alta (800-3.000€) | 3,75% del PEM (con bonif. aplicable) |
| Declaración Responsable | Cuota media (300-1.000€) | 3,75% del PEM (con bonif. aplicable) |
| Mantenimiento sin control urbanístico | Puede no existir TPSU | Comprobar el tratamiento fiscal de la obra concreta |
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📚 Fuentes oficiales y normativa
- Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid — trámites urbanísticos y de actividad
- PGOU de Madrid 1997 (texto consolidado 2025) — Plan General de Ordenación Urbana
- Código Técnico de la Edificación (CTE) — Ministerio de Vivienda
- Ordenanza 6/2022 (OLDRUAM) — BOCM nº 116 de 17/05/2022
Sobre la autora
Lucía López — Arquitecta colegiada COAM
Socia fundadora de estudio LBA, especializada en licencias de apertura, cambios de uso y todo tipo de proyectos de arquitectura en Madrid. Más de 15 años redactando proyectos técnicos y tramitando expedientes ante el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid.
Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.