Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM

¿Necesito licencia para reformar mi piso en Madrid?

La respuesta corta: depende de lo que vayas a hacer. Pintar y cambiar suelos no necesita nada. Tirar tabiques necesita una Declaración Responsable. Tocar estructura necesita Licencia Urbanística. En esta guía te explicamos exactamente qué trámite necesita cada tipo de reforma en Madrid según la normativa vigente (OLDRUAM 2022).

Los 3 niveles de trámite según el tipo de obra

La OLDRUAM (Ordenanza de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid, 2022) clasifica las obras en tres niveles:

1. Obras que normalmente no necesitan licencia ni DR

Las obras de mantenimiento interior sin incidencia urbanística normalmente quedan fuera de licencia y DR. Antes hay que descartar protección, afección a instalaciones generales o elementos comunes:

• Pintar paredes y techos, quitar gotelé.
• Cambiar suelos y alicatados (sin modificar la distribución).
• Sustituir puertas interiores.
• Cambiar grifería y sanitarios (sin mover tuberías principales).
• Reparaciones menores de fontanería y electricidad dentro de la vivienda.
• Cambiar ventanas por otras del mismo tamaño, forma y color (se considera mantenimiento).

Excepción: si el edificio está catalogado o tiene protección patrimonial, incluso estas obras pueden necesitar trámite. Consulta antes.

2. Obras que necesitan Declaración Responsable

Este es el trámite más habitual para muchas reformas de vivienda. La Declaración Responsable puede surtir efectos desde su entrada en el registro si se presenta completa, con la documentación técnica y pagos exigibles, y la actuación es conforme. No es una aprobación municipal ni ampara una obra que debiera ir por licencia.

Necesitan Declaración Responsable:

• Reforma integral de vivienda sin tocar estructura ni fachada.
• Tirar o levantar tabiques divisorios (no de carga): cambio de distribución.
• Renovación completa de instalaciones: electricidad, fontanería, saneamiento, calefacción.
• Cambio de cocina o baño con redistribución: mover tabiques, cambiar ubicación de desagües.
• Cambiar ventanas si se modifica tamaño, forma o color (afecta a fachada).

Documentación necesaria

• Formulario de Declaración Responsable (sede electrónica del Ayuntamiento).
• Planos acotados: estado actual y estado reformado.
• Memoria descriptiva de la reforma.
• Presupuesto de ejecución material (PEM) desglosado.
• Fotografías del estado actual.
• Justificante de pago de ICIO y TPSU.
• Garantía de gestión de residuos de construcción.
• Nombramiento de director de obra (si procede).

3. Obras que necesitan Licencia Urbanística

Las obras sometidas al Anexo I de la OLDRUAM necesitan Licencia Urbanística. Las intervenciones estructurales o incluidas en el ámbito de la LOE suelen exigir proyecto de técnico competente y control previo. La titulación, el contenido documental y el visado se determinan por el alcance concreto, no por llamar a la obra «reforma».

• Abrir huecos en muros de carga: intervención estructural.
• Cerrar una terraza: modifica la volumetría y la fachada.
• Unir dos pisos: afecta a la estructura (abrir forjado o muros de carga).
• Modificar la fachada: abrir o cerrar huecos, cambiar materiales.
• Cambio de uso: de local a vivienda, de vivienda a oficina.
• Obras en edificios catalogados o con protección patrimonial.

Documentación necesaria

• Proyecto o documentación técnica de profesional competente, con visado cuando sea legalmente obligatorio.
• Estudio de seguridad y salud.
• Dirección de obra y dirección de ejecución de obra.
• Certificado de solidez o estudio estructural del estado actual.
• Justificante de pago de tasas.

Tabla resumen: qué trámite necesita cada obra

¿Cuánto cuestan las tasas municipales?

Al presentar la Declaración Responsable o solicitar la Licencia Urbanística hay que pagar tres conceptos:

ICIO (Impuesto sobre Construcciones)

El 3,75% del presupuesto de ejecución material (PEM) de la obra. Desde enero de 2024, el tipo se redujo del 4% al 3,75%. Se paga por autoliquidación al presentar el trámite.

TPSU (Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos)

Cuota fija de aproximadamente 287-328€ para Declaración Responsable de obras en vivienda. Para Licencia Urbanística es superior.

Garantía de residuos

15€/m³ de residuos estimados, con un mínimo de 150€. Se recupera al justificar la correcta gestión de los residuos.

Ejemplo: reforma integral de piso de 80 m²

Plazos de tramitación

La Declaración Responsable evita esperar una resolución expresa cuando la actuación encaja legalmente en esa vía. Para que produzca efectos deben presentarse el formulario, la documentación técnica y los pagos que correspondan. El Ayuntamiento puede comprobarla después y paralizar una obra incompatible o incompleta.

¿Qué pasa si reformo sin licencia?

Las sanciones por hacer obras sin el trámite correspondiente pueden ser muy elevadas:

Además de la multa, el Ayuntamiento puede:

• Paralizar la obra inmediatamente.
• Obligar a demoler lo ejecutado si no es legalizable.
• Si es legalizable, obligar a tramitar el permiso e imponer la sanción igualmente.

Los plazos dependen del tipo de infracción, de la fecha de terminación y de si se analiza la potestad sancionadora o el restablecimiento de la legalidad. En suelos y bienes especialmente protegidos puede existir un régimen excepcional. Antes de informar sobre prescripción hay que revisar el caso con la Ley 9/2001 vigente.

¿Necesito permiso de la comunidad de propietarios?

El artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal distingue dos situaciones:

Solo comunicar (no necesitas permiso)

Para obras interiores que no afecten a la estructura, seguridad, configuración ni aspecto exterior del edificio. Basta con comunicar la reforma al presidente o administrador antes de empezar. Ejemplos: redistribuir tabiques divisorios, renovar instalaciones privativas, cambiar acabados.

Necesitas aprobación de la junta

Cuando la obra afecta a elementos comunes del edificio:

• Cerrar terraza: requiere 3/5 de los votos (modifica fachada).
• Cambiar ventanas con diferente aspecto: requiere aprobación.
• Abrir huecos en muros de carga: requiere aprobación (afecta a la estructura, que es elemento común).
• Unir dos pisos: requiere aprobación si se toca estructura común.

Si haces obras que afectan a elementos comunes sin permiso de la junta, la comunidad puede ejercer una acción de cesación y obligarte a restaurar el estado anterior, con indemnización de daños.

Consejos prácticos

1. Consulta antes de empezar: un arquitecto te confirma en una consulta rápida si necesitas Declaración Responsable, Licencia o nada. Evitas sustos.
2. No te fíes del "mi vecino lo hizo sin licencia": que nadie le haya denunciado no significa que sea legal. Las inspecciones del Ayuntamiento son aleatorias pero reales.
3. Comunica siempre a la comunidad: aunque no necesites permiso formal, avisar al administrador evita problemas. Las obras generan ruido y molestias.
4. Guarda toda la documentación: el justificante de la Declaración Responsable, los planos y las facturas. Los necesitarás si vendes el piso o si hay una inspección.
5. Horarios de obra en Madrid: las obras en viviendas solo se pueden hacer de lunes a viernes de 8:00 a 21:00 y sábados de 8:00 a 15:00. Domingos y festivos está prohibido.

Preguntas frecuentes

¿Necesito licencia para una reforma integral?

Si la reforma integral no toca estructura ni fachada, suele tramitarse mediante Declaración Responsable, siempre que el alcance concreto esté incluido en el Anexo II. Si afecta a estructura o entra en otro supuesto del Anexo I, necesita Licencia Urbanística. Antes de iniciar hay que comprobar que el expediente está completo y que no falta ninguna autorización.

¿Puedo tirar tabiques sin licencia?

No. Tirar tabiques, aunque sean divisorios (no de carga), requiere Declaración Responsable. Si el tabique es un muro de carga, necesitas Licencia Urbanística con proyecto técnico de arquitecto.

¿Cuánto cuestan las tasas para reformar un piso en Madrid?

Para una reforma típica de 40.000€ de presupuesto, las tasas municipales suman aproximadamente 1.950€ (ICIO + TPSU + garantía de residuos). Para obras más caras, el ICIO sube proporcionalmente (es el 3,75% del presupuesto).

¿Necesito arquitecto para reformar mi piso?

Para la Declaración Responsable se necesitan planos y memoria, que puede preparar un arquitecto o arquitecto técnico. Para la Licencia Urbanística (obras que afectan a estructura o fachada) es obligatorio un proyecto técnico firmado por un arquitecto.

¿Puedo cerrar mi terraza?

Cerrar una terraza en Madrid requiere Licencia Urbanística (modifica la volumetría y la fachada) y la aprobación de 3/5 de la junta de propietarios. Necesitas proyecto técnico de arquitecto. Sin estos permisos, el cerramiento es ilegal y te pueden obligar a desmontarlo.

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Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.