¿Cuánto cuesta reformar un piso en Madrid en 2026?

Una reforma parcial (baños y cocina) cuesta entre 300 y 500€/m²; una reforma integral estándar entre 600 y 800€/m²; alta gama entre 900 y 1.200€/m². Para un piso de 80 m², una reforma integral estándar ronda los 48.000-64.000€ (IVA incluido).

¿Necesito un arquitecto para reformar un piso?

No es obligatorio en la mayoría de reformas, pero sí muy recomendable si cambias la distribución, necesitas licencia de obras, quieres controlar plazos y calidad, o la reforma supera los 50.000€. El proyecto técnico suele costar entre el 5% y el 10% del presupuesto de obra.

¿Cuánto tarda una reforma integral de un piso?

Una reforma integral de un piso de 80 m² tarda normalmente entre 2 y 4 meses, según el alcance, las calidades y los posibles imprevistos.

Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA

¿Cuánto cuesta reformar un piso en Madrid? Precios 2026

Q: ¿Necesito licencia para reformar mi piso en Madrid?

El mantenimiento interior sin incidencia urbanística normalmente no requiere licencia ni Declaración Responsable. Los cambios de distribución suelen ir por Declaración Responsable y las actuaciones incluidas en el Anexo I, como determinadas intervenciones estructurales, por licencia. Hay que confirmar alcance, protección y elementos comunes.

El precio de reformar un piso en Madrid depende del tipo de reforma, la superficie, las calidades elegidas y el estado actual de la vivienda. En esta guía te damos precios reales actualizados a 2026, basados en nuestra experiencia con más de 500 proyectos en Madrid.

Precio medio de reformar un piso en Madrid (2026)

Tipo de reforma	Precio por m²	Piso 80m²	Piso 120m²
Reforma parcial (baños/cocina)	300-500€/m²	24.000-40.000€	36.000-60.000€
Reforma integral estándar	600-800€/m²	48.000-64.000€	72.000-96.000€
Reforma integral alta gama	900-1.200€/m²	72.000-96.000€	108.000-144.000€
Reforma de lujo	1.200-2.000€/m²	96.000-160.000€	144.000-240.000€

* Precios orientativos IVA incluido. Incluyen materiales y mano de obra.

¿Qué incluye una reforma integral?

Una reforma integral implica renovar por completo la vivienda. Estas son las partidas principales y su peso en el presupuesto total:

Partida	% del presupuesto	Incluye
Albañilería	25-30%	Demolición, tabiquería, solados, alicatados
Fontanería y saneamiento	10-15%	Tuberías, desagües, grifería, sanitarios
Electricidad	10-12%	Cuadro eléctrico, cableado, mecanismos, puntos de luz
Cocina	15-20%	Muebles de cocina, encimera, electrodomésticos
Baños	10-15%	Plato de ducha/bañera, mampara, mueble de baño
Carpintería	8-12%	Puertas interiores, armarios empotrados
Pintura	5-8%	Paredes, techos, alisado
Ventanas	5-10%	Ventanas de PVC o aluminio (si se cambian)

¿Necesito licencia para reformar mi piso en Madrid?

Depende del tipo de reforma:

Normalmente sin licencia ni DR: mantenimiento interior sin cambio de distribución, instalaciones generales, protección o elementos comunes
Declaración Responsable de obras: tirar o mover tabiques no estructurales, cambiar distribución
Licencia de obras mayor: modificar elementos estructurales (vigas, pilares, forjados, fachada)

Muchas reformas integrales requieren al menos una Declaración Responsable de obras. Su documentación y plazo de preparación dependen del alcance; presentarla no es una aprobación municipal automática.

¿Necesito arquitecto para reformar un piso?

No es legalmente obligatorio para la mayoría de reformas, pero es muy recomendable contratar un arquitecto o arquitecto técnico si:

Vas a cambiar la distribución del piso
Necesitas licencia de obras
Quieres controlar plazos y calidad de la obra
La reforma supera los 50.000€

El proyecto técnico de un arquitecto suele costar entre el 5% y el 10% del presupuesto total de la obra. Incluye planos, dirección de obra y gestión de licencias.

Consejos para reformar tu piso en Madrid

Pide al menos 3 presupuestos detallados antes de decidirte
Define bien el alcance: qué quieres hacer y qué no
Reserva un 10-15% de margen para imprevistos
No escatimes en fontanería y electricidad: son las partidas más difíciles de arreglar después
Contrata un arquitecto si cambias distribución o necesitas licencia
Planifica bien los tiempos: una reforma integral de 80m² tarda entre 2 y 4 meses

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📚 Fuentes oficiales y normativa

Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid — trámites urbanísticos y de actividad
PGOU de Madrid 1997 (texto consolidado 2025) — Plan General de Ordenación Urbana
Código Técnico de la Edificación (CTE) — Ministerio de Vivienda

Sobre la autora

Lucía López — Arquitecta colegiada COAM

Socia fundadora de estudio LBA, especializada en licencias de apertura, cambios de uso y todo tipo de proyectos de arquitectura en Madrid. Más de 15 años redactando proyectos técnicos y tramitando expedientes ante el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid.

Más sobre la autora · Ver todos los artículos →

Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Precios orientativos basados en nuestra experiencia en Madrid. Actualizado en abril de 2026.