Actualizado: mayo 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM

Proyecto técnico de arquitectura: qué es, qué incluye y cuánto cuesta en 2026

Un proyecto técnico de arquitectura es el documento que un arquitecto colegiado redacta para describir una obra o una actividad con el detalle necesario para que el Ayuntamiento pueda autorizarla y para que pueda ejecutarse de acuerdo con la normativa. Es obligatorio para cualquier licencia urbanística, Declaración Responsable o autorización sanitaria en Madrid. Sin proyecto técnico no hay licencia, y sin proyecto técnico no debería iniciarse una obra ni una actividad.

¿Cuál es el objetivo de un proyecto técnico?

El proyecto técnico cumple tres funciones simultáneas:

1. Función administrativa: acredita ante el Ayuntamiento que la obra o actividad cumple toda la normativa aplicable. Sin proyecto firmado por colegiado el Ayuntamiento no resuelve la licencia ni admite la Declaración Responsable.
2. Función contractual: define con precisión qué se construye, con qué materiales y a qué precio. El constructor se obliga a ejecutar lo que dice el proyecto; cualquier desviación es objeto de revisión.
3. Función de garantía: el arquitecto firma asumiendo responsabilidad civil profesional. Si el proyecto está mal redactado, el técnico responde con su seguro y patrimonio.

¿Qué contiene un proyecto técnico?

1. Memoria descriptiva

• Datos del promotor y del emplazamiento.
• Descripción del estado actual (si es una reforma).
• Descripción de la intervención propuesta: qué se va a hacer, cómo y con qué materiales.
• Programa de necesidades y superficies útiles, construidas y computables.
• Compatibilidad con el régimen urbanístico (calificación, ordenanza, uso permitido).

2. Memoria constructiva

• Sistema constructivo: cimentación, estructura, cerramientos, cubierta, particiones, carpintería, acabados.
• Instalaciones: fontanería, saneamiento, electricidad (RBT), climatización (RITE), ventilación, telecomunicaciones (ICT), protección contra incendios.
• Especificaciones técnicas de los materiales y componentes (marcas comerciales orientativas, referencias normativas).

3. Memoria justificativa del CTE

Justifica el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 314/2006 y actualizaciones), que es la normativa nacional que regula cómo se construye en España:

• DB-SI: Seguridad en caso de incendio (sectorización, evacuación, resistencia al fuego, instalaciones de protección).
• DB-SUA: Seguridad de utilización y accesibilidad (caídas, impactos, accesibilidad universal).
• DB-HS: Salubridad (ventilación, humedades, suministro de agua, evacuación de aguas residuales).
• DB-HR: Protección frente al ruido (aislamiento acústico, instalaciones).
• DB-HE: Ahorro de energía (envolvente térmica, eficiencia, energías renovables).
• DB-SE: Seguridad estructural (si hay intervención estructural).

4. Planos

• Plano de situación y emplazamiento: localización en el callejero, parcela catastral, accesos.
• Planos del estado actual: planta, secciones, alzados (en reformas).
• Planos del estado reformado: planta, secciones, alzados con la intervención.
• Planos de instalaciones: fontanería, electricidad, evacuación, climatización, ventilación.
• Planos de protección contra incendios: recorridos de evacuación, extintores, señalización, sectorización, materiales de revestimiento.
• Planos de accesibilidad: itinerarios accesibles, aseo adaptado, pasillos y ancho de puertas.
• Planos de detalles constructivos: encuentros singulares, secciones tipo, carpinterías.

5. Mediciones y presupuesto

Listado detallado de unidades de obra con sus mediciones y precios. Permite calcular el Presupuesto de Ejecución Material (PEM), que es la base para el cálculo del ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), de la TPSU (Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos) y del importe que se paga al contratista.

6. Estudios complementarios

• Estudio básico de seguridad y salud (Real Decreto 1627/1997, obligatorio en toda obra).
• Estudio de gestión de residuos (Real Decreto 105/2008, en obras de construcción y demolición).
• Certificado de eficiencia energética (en edificaciones nuevas o reformas importantes).
• Memoria dosimétrica (en instalaciones de rayos X y similar).
• Estudio acústico (OPCAT) en bares, restaurantes y locales con música según Ordenanza Municipal.

¿Quién puede firmar un proyecto técnico?

Solo un técnico competente colegiado y al corriente de sus obligaciones colegiales puede firmar un proyecto técnico. La elección depende del tipo de intervención:

¿Es obligatorio el visado del COAM?

El visado del Colegio Oficial de Arquitectos de Madrid (COAM) verifica que el proyecto está firmado por un arquitecto colegiado, en activo y que cumple los requisitos formales mínimos. El visado es obligatorio en los supuestos recogidos en el Real Decreto 1000/2010:

• Proyecto de ejecución de edificación residencial (incluida vivienda unifamiliar).
• Proyecto de ejecución de edificaciones de cualquier uso para más de 20 personas.
• Proyecto de demolición de edificaciones.
• Proyectos en edificios catalogados (BIC, edificios protegidos).

Para el resto de supuestos (cambio de uso de local a vivienda, licencias de apertura, reformas no estructurales), el visado no es obligatorio, pero sí muy recomendable: acredita formalmente la colegiación del técnico y la corrección del documento, y suele acelerar la tramitación. El coste habitual del visado en el COAM ronda entre 70€ y 150€ según el tipo de proyecto.

¿Cuándo es obligatorio un proyecto técnico?

• Licencia urbanística (obra nueva, estructural, cambio de uso, primera ocupación).
• Declaración Responsable de obras (reformas con incidencia urbanística según OLDRUAM Anexo II o III).
• Declaración Responsable de actividades (apertura de cualquier negocio en Madrid).
• Autorización sanitaria (clínicas, peluquerías con servicios específicos, centros estéticos).
• Registro de instalaciones (rayos X, instalaciones térmicas relevantes, gas).
• Vivienda turística (VUT) en Madrid tras Decreto 27/2026.

Proyecto básico vs proyecto de ejecución

En obra nueva y reformas importantes se redactan los dos por separado. En reformas pequeñas y licencias de apertura suele bastar un único documento que abarca ambos niveles. Para empezar la obra, en Madrid es obligatorio tener el proyecto de ejecución, no solo el básico.

Tipos de proyecto técnico según la intervención

Errores comunes en proyectos técnicos en Madrid

1. Confundir Declaración Responsable con licencia tácita: la DR no autoriza, comunica. Si la actividad no es legalmente compatible, abrir con DR no la legaliza.
2. Aplicar el CTE genérico sin verificar la ordenanza local: el PGOU de Madrid impone alturas mínimas, ventilación específica y requisitos de accesibilidad que pueden ser más exigentes que el CTE.
3. Olvidar el estudio acústico OPCAT en locales tipo bar/restaurante con música. Sin él, el Ayuntamiento requiere subsanación.
4. Mediciones imprecisas que infrapasan el PEM: declarar un PEM bajo para reducir ICIO/TPSU puede dar lugar a inspección y sanción.
5. No incluir cálculo de protección contra incendios completo según DB-SI 4 (instalaciones de protección activa).
6. Visado COAM ausente cuando es obligatorio (obra nueva, edificios catalogados). El Ayuntamiento puede rechazar la solicitud.

Plazos típicos para un proyecto técnico en Madrid

Precios orientativos de proyectos técnicos en Madrid 2026

Estos precios incluyen visita técnica, redacción del proyecto, dirección de obra (cuando procede) y gestión de la licencia ante el Ayuntamiento. No incluyen el visado COAM si es obligatorio (70-150€ aparte) ni las tasas e impuestos del Ayuntamiento (ICIO, TPSU, tasa de licencia).

Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en mayo de 2026.