Actualizado: mayo 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM

Proyecto técnico de arquitectura: qué es, qué incluye y cuánto cuesta en 2026

Un proyecto técnico describe y justifica una obra o actividad con el detalle exigido por la normativa. No todos los expedientes requieren un proyecto completo: según el caso puede bastar una memoria, un certificado o documentación simplificada. La primera comprobación es, por tanto, qué documento exige la actuación y quién es competente para firmarlo.

¿Cuál es el objetivo de un proyecto técnico?

El proyecto técnico cumple tres funciones simultáneas:

1. Función administrativa: cuando es exigible, acredita cómo se cumplen los requisitos que debe controlar la Administración.
2. Función contractual: define con precisión qué se construye, con qué materiales y a qué precio. El constructor se obliga a ejecutar lo que dice el proyecto; cualquier desviación es objeto de revisión.
3. Función de garantía: el arquitecto firma asumiendo responsabilidad civil profesional. Si el proyecto está mal redactado, el técnico responde con su seguro y patrimonio.

¿Qué contiene un proyecto técnico?

1. Memoria descriptiva

• Datos del promotor y del emplazamiento.
• Descripción del estado actual (si es una reforma).
• Descripción de la intervención propuesta: qué se va a hacer, cómo y con qué materiales.
• Programa de necesidades y superficies útiles, construidas y computables.
• Compatibilidad con el régimen urbanístico (calificación, ordenanza, uso permitido).

2. Memoria constructiva

• Sistema constructivo: cimentación, estructura, cerramientos, cubierta, particiones, carpintería, acabados.
• Instalaciones: fontanería, saneamiento, electricidad (RBT), climatización (RITE), ventilación, telecomunicaciones (ICT), protección contra incendios.
• Especificaciones técnicas de los materiales y componentes (marcas comerciales orientativas, referencias normativas).

3. Memoria justificativa del CTE

Justifica el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (Real Decreto 314/2006 y actualizaciones), que es la normativa nacional que regula cómo se construye en España:

• DB-SI: Seguridad en caso de incendio (sectorización, evacuación, resistencia al fuego, instalaciones de protección).
• DB-SUA: Seguridad de utilización y accesibilidad (caídas, impactos, accesibilidad universal).
• DB-HS: Salubridad (ventilación, humedades, suministro de agua, evacuación de aguas residuales).
• DB-HR: Protección frente al ruido (aislamiento acústico, instalaciones).
• DB-HE: Ahorro de energía (envolvente térmica, eficiencia, energías renovables).
• DB-SE: Seguridad estructural (si hay intervención estructural).

4. Planos

• Plano de situación y emplazamiento: localización en el callejero, parcela catastral, accesos.
• Planos del estado actual: planta, secciones, alzados (en reformas).
• Planos del estado reformado: planta, secciones, alzados con la intervención.
• Planos de instalaciones: fontanería, electricidad, evacuación, climatización, ventilación.
• Planos de protección contra incendios: recorridos de evacuación, extintores, señalización, sectorización, materiales de revestimiento.
• Planos de accesibilidad: itinerarios accesibles, aseo adaptado, pasillos y ancho de puertas.
• Planos de detalles constructivos: encuentros singulares, secciones tipo, carpinterías.

5. Mediciones y presupuesto

Listado detallado de unidades de obra con sus mediciones y precios. Permite calcular el Presupuesto de Ejecución Material (PEM), que es la base para el cálculo del ICIO (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras), de la TPSU (Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos) y del importe que se paga al contratista.

6. Estudios complementarios

• Estudio o estudio básico de seguridad y salud cuando la actuación y su proyecto lo requieran conforme al Real Decreto 1627/1997.
• Estudio de gestión de residuos (Real Decreto 105/2008, en obras de construcción y demolición).
• Certificado de eficiencia energética (en edificaciones nuevas o reformas importantes).
• Memoria dosimétrica (en instalaciones de rayos X y similar).
• Estudio acústico (OPCAT) en bares, restaurantes y locales con música según Ordenanza Municipal.

¿Quién puede firmar un proyecto técnico?

Debe firmarlo un técnico competente para el objeto concreto. La tabla ofrece una orientación, pero la competencia se confirma revisando el alcance, la LOE y la normativa sectorial; una misma actividad puede necesitar proyectos parciales de profesionales distintos.

¿Es obligatorio el visado del COAM?

El visado colegial comprueba la identidad y habilitación profesional y la corrección formal del trabajo. Es obligatorio únicamente en los supuestos tasados del Real Decreto 1000/2010, entre ellos:

• Proyecto de ejecución de edificación residencial (incluida vivienda unifamiliar).
• Certificado final de las obras de edificación sometidas a visado obligatorio.
• Proyecto de demolición de edificaciones que no requiera explosivos.
• Otros trabajos expresamente enumerados por ese real decreto.

Fuera de esos supuestos puede solicitarse voluntariamente o utilizarse otra acreditación colegial. El visado no revisa por sí solo toda la normativa urbanística y no garantiza que el Ayuntamiento admita o conceda el expediente.

¿Cuándo es obligatorio un proyecto técnico?

• Obras de edificación incluidas en la LOE, con el contenido correspondiente a su fase.
• Licencias o declaraciones responsables cuando la ordenanza exige expresamente proyecto técnico.
• Instalaciones o autorizaciones sectoriales cuando su reglamento exige proyecto.
• En otros casos se aporta una memoria, certificado o documentación técnica simplificada, no necesariamente un proyecto completo.

Proyecto básico vs proyecto de ejecución

En obra nueva y determinadas reformas se distinguen ambas fases. El proyecto de ejecución debe estar disponible antes del inicio cuando la normativa lo exige; otras actuaciones pueden tramitarse con una memoria o documentación técnica simplificada.

Tipos de proyecto técnico según la intervención

Errores comunes en proyectos técnicos en Madrid

1. Confundir Declaración Responsable con licencia tácita: la DR no autoriza, comunica. Si la actividad no es legalmente compatible, abrir con DR no la legaliza.
2. Aplicar el CTE genérico sin verificar la ordenanza local: el PGOU de Madrid impone alturas mínimas, ventilación específica y requisitos de accesibilidad que pueden ser más exigentes que el CTE.
3. Olvidar el estudio acústico OPCAT en locales tipo bar/restaurante con música. Sin él, el Ayuntamiento requiere subsanación.
4. Mediciones imprecisas que infrapasan el PEM: declarar un PEM bajo para reducir ICIO/TPSU puede dar lugar a inspección y sanción.
5. No incluir cálculo de protección contra incendios completo según DB-SI 4 (instalaciones de protección activa).
6. Visado ausente cuando el trabajo esté incluido en los supuestos tasados del Real Decreto 1000/2010. La protección del inmueble puede exigir informes o autorizaciones adicionales, pero no implica por sí sola visado obligatorio.

Plazos típicos para un proyecto técnico en Madrid

Precios orientativos de proyectos técnicos en Madrid 2026

Son precios orientativos: el alcance final se detalla en cada presupuesto. La dirección de obra, el visado, las tasas, los impuestos y los proyectos parciales se incluyen solo cuando así se indique expresamente.

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Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en mayo de 2026.