Actualizado: 18 de agosto de 2026 · Por Lucía López — Arquitecta colegiada COAM · estudio LBA

Normativa de accesibilidad en Madrid: guía completa

La accesibilidad en Madrid no la regula una sola norma: se aplican a la vez normas estatales, autonómicas y municipales. Como criterio práctico general, cuando dos normas regulan el mismo parámetro se cumple la condición más exigente — aunque la aplicación concreta depende del ámbito, el uso, la fecha y el tipo de intervención, y ahí es donde entra el criterio técnico. En esta guía ordenamos todo el marco: qué norma es cada una, a qué se aplica, desde cuándo es exigible y cuál tienes que mirar según tu caso (una comunidad de propietarios, un local, una obra nueva o un proyecto de urbanización).

1. El mapa en un minuto

2. Normativa estatal

2.1. Ajustes razonables: lo que obliga a las comunidades (RDL 1/2013 + LPH)

El Real Decreto Legislativo 1/2013 (texto refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad) fijó una fecha que muchos edificios todavía no han asumido: desde el 4 de diciembre de 2017 todos los edificios existentes deben cumplir las condiciones básicas de accesibilidad en todo lo que sea susceptible de ajustes razonables, es decir, de obras cuyo coste no resulte desproporcionado.

¿Y cuándo es exigible la obra en una comunidad de propietarios? La regla económica concreta está en la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 10.1.b): la obra de accesibilidad es obligatoria —sin necesidad de acuerdo de junta— cuando la solicitan propietarios mayores de 70 años o con discapacidad y su coste anual repercutido, una vez descontadas las ayudas públicas, no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes. El exceso sobre ese límite pueden asumirlo quienes hayan solicitado las obras, y cuando existen ayudas públicas que cubren al menos el 75 % del coste, la actuación es obligatoria en todo caso. Por eso el primer paso sensato en un edificio con barreras es un informe de accesibilidad que cuantifique las actuaciones, calcule esa regla con las ayudas vigentes y diga qué es legalmente exigible.

2.2. CTE DB-SUA: la norma técnica de los edificios

El Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad (DB-SUA) del Código Técnico de la Edificación (introducido por el RD 173/2010) define los parámetros con los que se proyecta: itinerarios accesibles, anchos de paso y giro, ascensores accesibles, aseos y vestuarios adaptados, plazas de aparcamiento reservadas, mecanismos y señalización. Se aplica a la obra nueva y, con criterios de flexibilidad, a las reformas y cambios de uso de edificios existentes.

Detalle que marca la diferencia en Madrid capital: el Ayuntamiento tiene publicados criterios propios de aplicación del DB-SUA en los expedientes de licencia (los criterios municipales de interpretación aprobados en 2017), que concretan cómo se evalúa la accesibilidad en los proyectos que pasan por licencia o declaración responsable y mantienen la aplicación del Decreto 13/2007 autonómico en lo no regulado expresamente por la norma estatal. Un proyecto puede cumplir el CTE «de libro» y aun así recibir un requerimiento si no ha tenido en cuenta la interpretación municipal. Trabajar con un estudio que tramita licencias en Madrid a diario evita ese viaje de ida y vuelta.

2.3. Orden TMA/851/2021: calles, plazas y parques

Para el espacio público urbanizado (aceras, cruces, plazas, parques, mobiliario urbano) rige la Orden TMA/851/2021, en vigor desde el 2 de enero de 2022, que derogó la histórica Orden VIV/561/2010. Regula los itinerarios peatonales accesibles (anchura libre, pendientes, pavimentos), los vados y pasos de peatones, el pavimento táctil, los puntos de cruce y las condiciones del mobiliario. Cualquier proyecto de urbanización o de reforma de la vía pública debe justificarla.

3. Normativa de la Comunidad de Madrid

La Comunidad de Madrid mantiene vigentes su Ley 8/1993, de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas, y su reglamento técnico, el Decreto 13/2007. Aunque el CTE llegó después, no las sustituye: conviven. En la práctica, cuando ambas normas regulan un mismo parámetro el proyecto suele justificar la condición más exigente, y en lo que la norma estatal no regula expresamente sigue aplicándose el reglamento madrileño (así lo recogen los criterios municipales de Madrid capital). Un proyecto solvente justifica los dos marcos.

4. Instrumentos municipales de Madrid

• Manual de Accesibilidad para Espacios Públicos Urbanizados (versión 2022): el documento técnico con el que el Ayuntamiento aplica la TMA/851/2021 a su viario. Si trabajas en proyectos de urbanización en Madrid, es la referencia de diseño.
• Criterios municipales de aplicación del DB-SUA en licencias (2017): la interpretación oficial que usan los servicios técnicos municipales al informar proyectos.
• Plan Estratégico de Accesibilidad Universal de la Ciudad de Madrid (PEAUM) 2022-2026, aprobado en noviembre de 2022: el instrumento de planificación que ordena las actuaciones municipales, del que están derivando los planes de accesibilidad de los distritos. Al expirar en 2026 está prevista su evaluación y revisión.
• Instrucción de Vía Pública y fichas de normalización de elementos constructivos: condicionan el detalle constructivo de cualquier obra de urbanización municipal, incluida la accesibilidad.

5. ¿Qué norma miro en mi caso?

6. Las ayudas que acompañan a la normativa

Cumplir la normativa cuesta dinero, y por eso existen líneas públicas que financian una parte importante de las obras de accesibilidad en Madrid: el Plan Rehabilita del Ayuntamiento (elementos comunes: ascensores, rampas, plataformas; financia también parte de los honorarios técnicos y exige tener el IEE registrado), el Plan Adapta (adaptación de viviendas de personas con discapacidad) y las ayudas de accesibilidad de la Comunidad de Madrid. Son convocatorias anuales con plazos concretos: cuando nos consultas te decimos qué convocatoria está abierta en ese momento y si tu caso encaja. Recuerda además que las ayudas influyen en la regla legal de las 12 mensualidades: cuantas más ayudas, más probable que la obra sea obligatoria para la comunidad.

7. Preguntas frecuentes

¿Qué normativa de accesibilidad se aplica en Madrid?

En Madrid se aplican a la vez tres niveles: la normativa estatal (CTE DB-SUA para edificios, Orden TMA/851/2021 para espacios públicos urbanizados y RDL 1/2013 para los ajustes razonables), la autonómica (Ley 8/1993 y Decreto 13/2007 de la Comunidad de Madrid) y los instrumentos municipales del Ayuntamiento de Madrid (criterios de aplicación del DB-SUA en licencias y el Manual de Accesibilidad para Espacios Públicos Urbanizados). Cuando dos normas regulan el mismo parámetro, el criterio práctico habitual es cumplir la condición más exigente, aunque la aplicación concreta depende del ámbito, el uso, la fecha y el tipo de intervención.

¿Qué son los ajustes razonables en accesibilidad?

Son las obras de accesibilidad que un edificio existente debe acometer porque su coste no resulta desproporcionado. El RDL 1/2013 los define y fijó el 4 de diciembre de 2017 como fecha límite de exigibilidad. En comunidades de propietarios, la regla económica la concreta la Ley de Propiedad Horizontal (artículo 10.1.b): la obra es obligatoria cuando el coste anual repercutido, descontadas las ayudas públicas, no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes; el exceso sobre ese límite pueden asumirlo quienes hayan solicitado las obras, y cuando existen ayudas públicas que cubren al menos el 75 % del coste la actuación es obligatoria en todo caso.

¿Sigue vigente el Decreto 13/2007 de la Comunidad de Madrid?

Sí. El Decreto 13/2007 (Reglamento Técnico de Desarrollo en Materia de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas) y la Ley 8/1993 siguen vigentes y se aplican junto con el CTE DB-SUA. En Madrid capital, los criterios municipales de 2017 mantienen la aplicación del Decreto 13/2007 en lo no regulado expresamente por la norma estatal.

¿Qué norma regula la accesibilidad de las calles y plazas?

La Orden TMA/851/2021, en vigor desde el 2 de enero de 2022, que derogó la anterior Orden VIV/561/2010. En Madrid capital se aplica a través del Manual de Accesibilidad para Espacios Públicos Urbanizados del Ayuntamiento, que traslada sus exigencias al diseño del viario municipal.

¿Quién puede firmar un informe o proyecto de accesibilidad?

Un técnico competente en edificación: arquitecto o arquitecto técnico colegiado, según el alcance de la actuación. Los informes de evaluación del edificio (IEE), que incluyen la evaluación de accesibilidad, y los proyectos de supresión de barreras con afección estructural deben ir firmados por técnico colegiado.