Actualizado: 18 de agosto de 2026 · Por Lucía López — Arquitecta colegiada COAM · estudio LBA

Ajustes razonables: cuándo tu comunidad está obligada a eliminar barreras

«La comunidad no quiere» ya no es la última palabra. Desde diciembre de 2017, los edificios de viviendas están obligados a acometer las obras de accesibilidad que constituyan ajustes razonables — y en muchos casos la rampa, el salvaescaleras o el ascensor son legalmente exigibles aunque la junta vote en contra. Esta guía explica cuándo la obra es obligatoria, quién puede pedirla y cómo se calcula el límite económico, con las reglas exactas de la Ley de Propiedad Horizontal.

1. De dónde viene la obligación

El Real Decreto Legislativo 1/2013 (Ley General de Discapacidad) exige que los edificios existentes cumplan las condiciones básicas de accesibilidad en todo lo que sea susceptible de ajustes razonables, y fijó como fecha límite el 4 de diciembre de 2017. La norma que aterriza esa obligación en una comunidad de propietarios es la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 10.1.b.

2. Cuándo la obra es obligatoria sin votación (art. 10.1.b LPH)

La comunidad está obligada a ejecutar las obras de accesibilidad — sin necesidad de acuerdo de junta — cuando se cumplen estas condiciones:

• Quién las pide: propietarios de viviendas en las que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años.
• El límite económico: el coste anual de la obra, una vez repercutido y descontadas las ayudas públicas, no excede de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes.
• El exceso: si el coste supera ese límite, la obra sigue siendo obligatoria cuando quienes la han solicitado asumen el exceso.
• Con ayudas altas: el coste no se considera desproporcionado — y la obra es obligatoria en todo caso — cuando las ayudas públicas cubren al menos el 75 % de su importe.

Fíjate en el papel de las ayudas: entran dos veces en el cálculo (reducen el coste que se compara con las 12 mensualidades, y con el 75 % hacen la obra directamente obligatoria). Por eso conviene plantear la obra cuando hay convocatorias activas — lo contamos en la guía de ayudas para instalar ascensor en Madrid.

3. La vía voluntaria: el acuerdo del artículo 17.2

Cuando no se da el supuesto anterior (o nadie quiere invocarlo), la comunidad puede aprobar las obras de accesibilidad por la vía del artículo 17.2 de la LPH: basta el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de cuotas, y el acuerdo vincula a todos, también a los que votaron en contra. Es la vía habitual para ascensores en edificios donde la obra supera con mucho el límite de las 12 mensualidades.

4. Cómo se lleva esto a la práctica

• 1. Informe técnico: barreras, soluciones posibles, coste de cada una y ayudas vigentes — con el cálculo del 10.1.b hecho para tu comunidad.
• 2. Solicitud o junta: si hay supuesto de obligatoriedad, la solicitud formal del propietario; si no, la propuesta a votación del 17.2 con el informe como base.
• 3. Proyecto y obra: proyecto técnico, licencia, solicitud de ayudas y dirección de obra.

Advertencia honesta: cada caso exige revisar quién ocupa el edificio, el presupuesto real de la obra, las ayudas vigentes en ese momento y los acuerdos previos de la comunidad. Esta guía da el mapa; el informe de accesibilidad da la respuesta de tu edificio concreto.

5. Preguntas frecuentes

¿Qué son los ajustes razonables en un edificio de viviendas?

Son las obras de accesibilidad que un edificio existente debe acometer porque su coste no resulta desproporcionado. Los define el Real Decreto Legislativo 1/2013 y son exigibles desde el 4 de diciembre de 2017. En la práctica, en comunidades de propietarios la regla que decide si la obra es obligatoria está en el artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Quién puede exigir la obra a la comunidad?

Los propietarios de viviendas en las que vivan, trabajen o presten servicios voluntarios personas con discapacidad o mayores de 70 años. Su solicitud activa la obligación del artículo 10.1.b de la Ley de Propiedad Horizontal si el coste está dentro del límite legal; no hace falta que el solicitante sea el propio afectado.

¿Cómo se calcula el límite de las 12 mensualidades?

Se toma el coste anual de la obra una vez repercutido (descontadas las ayudas públicas) y se compara con el importe de 12 mensualidades ordinarias de gastos comunes de la comunidad. Si no lo excede, la obra es obligatoria sin acuerdo de junta. El exceso sobre ese límite pueden asumirlo quienes hayan solicitado la obra, y cuando las ayudas públicas cubren al menos el 75 % del coste la actuación es obligatoria en todo caso.

¿Y si nadie puede exigirla? ¿La comunidad puede hacerla igualmente?

Sí. El artículo 17.2 de la Ley de Propiedad Horizontal permite acordar las obras de accesibilidad (incluida la instalación de ascensor) con el voto favorable de la mayoría de propietarios que representen la mayoría de las cuotas de participación, y el acuerdo obliga a todos los propietarios.

¿Qué papel juega el informe técnico en todo esto?

Es la pieza que convierte la discusión en números: qué barreras hay, qué soluciones existen, cuánto cuesta cada una, qué ayudas aplican en ese momento y, con ello, si la obra entra en el supuesto de obligatoriedad del 10.1.b o necesita el acuerdo del 17.2. Cada caso exige revisar ocupantes, presupuesto, ayudas vigentes y acuerdos previos: no hay dos comunidades iguales.