Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM
Licencia de apertura para restaurante en Madrid: requisitos y precio 2026
Abrir un restaurante en Madrid requiere licencia de Actividad Calificada, el trámite más completo del Ayuntamiento. A diferencia de un comercio o una oficina (que se tramitan por Declaración Responsable), un restaurante tiene cocina con extracción de humos, genera ruido y olores, y por eso el Ayuntamiento exige un proceso de revisión previa antes de permitir la apertura. El proyecto técnico cuesta desde 1.690€+IVA y el plazo total hasta abrir es de 4 a 8 meses.
1. ¿Por qué un restaurante es Actividad Calificada?
El Ayuntamiento de Madrid clasifica los restaurantes como Actividad Calificada porque:
- Tienen cocina con fuegos y equipos de cocción que generan humos y olores.
- Necesitan extracción de humos con salida al exterior.
- Generan ruido (campana, climatización, música ambiental, clientes).
- Producen residuos orgánicos y vertidos con grasas.
- Tienen mayor riesgo de incendio por la actividad de cocina.
Esto implica que no puedes abrir hasta tener la resolución favorable del Ayuntamiento. A diferencia de la Declaración Responsable (que permite abrir al día siguiente), la Actividad Calificada requiere esperar la aprobación.
2. Requisitos técnicos del local
Antes de firmar un contrato de alquiler o compra, verifica que el local cumple estos requisitos. Muchos locales no son viables para restaurante y es mejor saberlo antes de invertir.
Compatibilidad urbanística
Lo primero es verificar que el PGOU de Madrid permite un restaurante en esa ubicación. Hay zonas donde la actividad de hostelería está restringida o prohibida:
- Zonas de Protección Acústica Especial (ZPAE): en barrios como Malasaña, Chueca, Huertas o Lavapiés hay limitaciones para nuevas licencias de hostelería.
- Plantas superiores: los restaurantes solo se permiten en planta baja o sótano accesible.
- Distancia a otros locales: puede haber restricciones de distancia mínima entre establecimientos de hostelería en ciertas zonas.
Salida de humos (el requisito más crítico)
Todo restaurante necesita un sistema de extracción de humos desde la cocina hasta la cubierta del edificio. Este es el requisito que más locales deja fuera:
- Conducto hasta cubierta: tubo de acero inoxidable o galvanizado desde la campana hasta 1 metro por encima de la cumbrera del edificio.
- Distancia a ventanas: la salida debe estar a más de 10 metros de ventanas de viviendas.
- Filtros: filtros de malla metálica (antigrasa) en la campana + opcionalmente filtros de carbón activo o electrostáticos.
- Caudal de extracción: mínimo 10-12 renovaciones/hora del volumen de la cocina.
- Aislamiento térmico y acústico del conducto donde atraviese zonas habitables.
Si el local no tiene acceso a cubierta (porque la comunidad de propietarios lo impide o no hay patinillo disponible), la viabilidad del restaurante se complica enormemente. Existen soluciones con filtros de carbón activo y salida a fachada, pero no siempre son aceptadas por el Ayuntamiento.
Superficie y distribución
| Zona | Requisito |
|---|---|
| Cocina | Mínimo 10% de la superficie útil del local. Suelo antideslizante, paredes alicatadas hasta techo, techo lavable. |
| Sala de comedor | 1,5 m² por comensal como referencia para calcular el aforo. |
| Almacén | Zona diferenciada para almacenamiento de alimentos (seco, refrigerado, congelado). |
| Zona de residuos | Espacio dedicado con ventilación, separado de zona de manipulación de alimentos. |
| Vestuario personal | Obligatorio si hay más de 5 trabajadores. Con taquillas y aseo independiente. |
Aseos para el público
| Aforo | Aseos masculinos | Aseos femeninos | Aseo adaptado |
|---|---|---|---|
| Hasta 50 plazas | 1 inodoro + 1 urinario + 1 lavabo | 1 inodoro + 1 lavabo | 1 (puede ser uno de los anteriores) |
| 50-100 plazas | 1 inodoro + 2 urinarios + 1 lavabo | 2 inodoros + 1 lavabo | 1 independiente |
| +100 plazas | Se incrementa proporcionalmente | Se incrementa proporcionalmente | 1 independiente |
Todos los aseos deben tener vestíbulo previo con lavabo. El aseo adaptado debe cumplir el DB-SUA del CTE: puerta de 0,80 m, espacio de giro de 1,50 m de diámetro, barras de apoyo abatibles.
Aislamiento acústico
El restaurante debe cumplir los límites de emisión de ruido al exterior y a las viviendas colindantes:
- Aislamiento a viviendas colindantes: DnT,A ≥ 55 dBA (ruido aéreo).
- Nivel máximo en el interior del local: 90 dBA (sin música) o según normativa de zona.
- Transmisión al exterior: no superar los límites de la Ordenanza de Ruido y Vibraciones de Madrid (horario diurno: 65 dBA, nocturno: 55 dBA en zonas residenciales).
En la práctica, la mayoría de restaurantes necesitan aislamiento acústico en techo (para no molestar a las viviendas de arriba) y tratamiento del conducto de extracción para evitar transmisión de ruido por vibración.
Protección contra incendios (DB-SI)
- Extintores: eficacia 21A-113B, uno cada 15 m de recorrido y al menos uno junto a la cocina.
- Alumbrado de emergencia: en todos los recorridos de evacuación, aseos y salidas.
- Señalización de evacuación: señales fotoluminiscentes en recorridos y salidas.
- Manta ignífuga: recomendada junto a la zona de fuegos de la cocina.
- Sistema de extinción automática en campana: obligatorio en cocinas de más de 50 kW de potencia instalada.
- Recorridos de evacuación: máximo 25 m hasta la salida (con una sola salida) o 50 m con dos.
3. Requisitos sanitarios
Además de la licencia urbanística, un restaurante debe cumplir la normativa sanitaria:
- Registro Sanitario: inscripción en el Registro General Sanitario de Empresas Alimentarias (RGSEAA).
- Plan APPCC (Análisis de Peligros y Puntos de Control Crítico): obligatorio para todo establecimiento que manipule alimentos.
- Carnet de manipulador de alimentos: todo el personal de cocina y sala debe tenerlo.
- Cocina: superficies lisas, lavables e impermeables. Separación de zonas (preparación, cocción, emplatado). Lavamanos de accionamiento no manual.
- Cadena de frío: cámaras frigoríficas con termómetro visible y registro de temperaturas.
- Agua caliente: a temperatura de al menos 40°C en todos los puntos de lavado.
- Control de plagas: contrato con empresa de desinsectación y desratización.
4. Proceso paso a paso
| Paso | Descripción | Plazo |
|---|---|---|
| 1 | Buscar local y verificar compatibilidad urbanística + salida de humos | Variable |
| 2 | Estudio de viabilidad por arquitecto (antes de firmar contrato) | 1-2 semanas |
| 3 | Firmar contrato de alquiler/compra del local | — |
| 4 | Redacción del proyecto técnico de Actividad Calificada | 3-4 semanas |
| 5 | Presentación de la solicitud al Ayuntamiento | 1 día |
| 6 | Resolución del Ayuntamiento | 2-4 meses |
| 7 | Obras de adecuación del local (simultáneas al trámite si procede) | 2-4 meses |
| 8 | Inspección municipal (acta de comprobación) | Tras resolución |
| 9 | Obtener boletines: eléctrico, gas, extinción, sanitario | 1-2 semanas |
| 10 | Apertura del restaurante | — |
Consejo importante: muchos restauradores comienzan las obras de adecuación mientras se tramita la licencia (bajo su responsabilidad). Esto permite reducir el plazo total. Si la licencia se deniega, las obras corren por cuenta del solicitante.
5. ¿Cuánto cuesta abrir un restaurante en Madrid?
| Concepto | Coste orientativo |
|---|---|
| Proyecto técnico (Actividad Calificada) | Desde 1.690€+IVA (≤100 m²) · 1.990€+IVA (100-200 m²) |
| Tasa de actividad (Ayuntamiento) | 500-1.500€ (según superficie y tipo) |
| ICIO (3,75% del presupuesto de obra) | 1.500-4.000€ |
| Obra de adecuación del local | 300-600€/m² (30.000-60.000€ para 100 m²) |
| Instalación de extracción de humos | 3.000-8.000€ (según altura del edificio) |
| Equipamiento de cocina | 15.000-40.000€ |
| Mobiliario de sala | 5.000-20.000€ |
| Boletines (eléctrico, gas, extinción) | 500-1.500€ |
| Estudio acústico | 500-1.000€ |
Inversión total orientativa para un restaurante de 100 m²: 60.000-130.000€ (sin contar fianza de alquiler ni stock inicial). La variación depende del estado del local, las calidades elegidas y si tiene salida de humos preexistente.
6. Errores más frecuentes al abrir un restaurante
- Firmar el contrato sin verificar la salida de humos: el error más caro. Si no hay salida de humos posible, pierdes la fianza y meses de tiempo.
- No comprobar la compatibilidad urbanística: en zonas ZPAE de Madrid (Malasaña, Chueca, Huertas) pueden denegarte la licencia.
- Subestimar el coste de la obra: un restaurante necesita instalaciones más complejas que un comercio (gas, extracción, frío industrial, saneamiento reforzado).
- No contar con el permiso de la comunidad de propietarios: la salida de humos pasa por la fachada o cubierta del edificio (elemento común). Sin permiso de la comunidad, no hay salida de humos.
- Ignorar el aislamiento acústico: las quejas de vecinos por ruido son la causa más frecuente de cierre de restaurantes en Madrid.
- Abrir sin licencia: las multas por apertura sin licencia van de 30.001 a 600.000€. No merece la pena el riesgo.
7. Licencia de terraza
Si quieres poner terraza en la acera, necesitas una licencia independiente del Ayuntamiento:
- Se tramita ante el Distrito correspondiente (no ante Urbanismo).
- Requisitos: dejar paso libre peatonal de al menos 1,80 m en la acera.
- Tasa anual: depende del distrito y la superficie (entre 500 y 3.000€/año).
- Horario: según la Ordenanza de Terrazas de Madrid (habitualmente hasta las 00:00 o 01:00).
- Se renueva anualmente.
Preguntas frecuentes
¿Puedo abrir un restaurante por Declaración Responsable?
No. Los restaurantes con cocina y extracción de humos siempre son Actividad Calificada en Madrid. Solo los locales de comida sin cocina (tipo take-away sin elaboración) pueden ir por Declaración Responsable en algunos casos.
¿Cuánto tarda la licencia de un restaurante?
El plazo legal es de 3 meses. En la práctica, entre 2 y 4 meses desde la presentación. El proceso completo (desde buscar local hasta abrir) es de 4 a 8 meses.
¿Puedo traspasar un restaurante con la licencia existente?
Sí, mediante un cambio de titularidad. Si el local ya tiene licencia de Actividad Calificada como restaurante, el nuevo titular solo necesita tramitar el cambio de nombre (trámite más sencillo y rápido). Esto es una gran ventaja al buscar local: un local con licencia de restaurante vigente ahorra meses y miles de euros.
¿Necesito licencia para un restaurante con terraza?
Necesitas dos licencias: la de Actividad Calificada para el local interior y la licencia de terraza del Distrito. Son trámites independientes que se pueden hacer en paralelo.
¿Vas a abrir un restaurante en Madrid?
En estudio LBA tramitamos la licencia de Actividad Calificada para restaurantes. Antes de que firmes el contrato de alquiler, hacemos un estudio de viabilidad del local: comprobamos compatibilidad urbanística, salida de humos, ventilación y te decimos si el restaurante es viable. Llevamos más de 300 licencias de hostelería tramitadas en Madrid.
Llámanos: 621 332 339 · WhatsApp: Escríbenos
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📚 Fuentes oficiales y normativa
- Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid — trámites urbanísticos y de actividad
- PGOU de Madrid 1997 (texto consolidado 2025) — Plan General de Ordenación Urbana
- Código Técnico de la Edificación (CTE) — Ministerio de Vivienda
- Ordenanza 6/2022 (OLDRUAM) — BOCM nº 116 de 17/05/2022
- Agencia Tributaria de Madrid — ICIO, TPSU y otras tasas
Sobre el autor
Pablo Belmonte — Arquitecto colegiado COAM
Fundador de estudio LBA, especializado en licencias urbanísticas, cambios de uso e ITE en Madrid. Más de 15 años redactando proyectos técnicos y tramitando expedientes ante el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid.
Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.