Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM
¿Cuánto cuesta un cambio de uso de local a vivienda en Madrid?
El cambio de uso de local a vivienda combina proyecto, obra, tributos y trámites posteriores. Los importes de esta guía son escenarios orientativos, no una valoración del inmueble ni una promesa de rentabilidad. El proyecto de arquitectura cuesta desde 2.050€+IVA; la obra y el coste total se concretan después de revisar el local y el alcance.
Precio del proyecto técnico por superficie
El proyecto técnico incluye: proyecto de arquitectura completo, dirección de obra, estudio de eficiencia energética, certificado energético y gestión de la licencia urbanística ante el Ayuntamiento.
| Superficie del local | Precio del proyecto |
|---|---|
| Hasta 80 m² | 2.050€+IVA |
| 80 - 120 m² | 2.450€+IVA |
| 120 - 160 m² | 3.050€+IVA |
| 160 - 200 m² | 3.550€+IVA |
Coste de la obra de transformación
La obra es la partida más importante del presupuesto. Convertir un local comercial en vivienda implica crear desde cero todas las instalaciones domésticas: fontanería, saneamiento, electricidad, calefacción, ventilación, aislamiento térmico y acústico. El coste por metro cuadrado depende del estado del local y las calidades elegidas.
| Nivel de acabado | Coste por m² | Local de 60 m² | Local de 80 m² |
|---|---|---|---|
| Calidad estándar | 600 - 750€/m² | 36.000 - 45.000€ | 48.000 - 60.000€ |
| Calidad media-alta | 750 - 900€/m² | 45.000 - 54.000€ | 60.000 - 72.000€ |
| Calidad alta | 900 - 1.200€/m² | 54.000 - 72.000€ | 72.000 - 96.000€ |
¿Qué incluye la obra?
| Partida | Descripción | Coste orientativo |
|---|---|---|
| Albañilería | Tabiquería, solados, alicatados, falsos techos | 25-30% del total |
| Fontanería y saneamiento | Red de agua fría/caliente, desagües, bote sifónico | 10-12% |
| Electricidad | Cuadro, circuitos, puntos de luz, mecanismos | 10-12% |
| Aislamiento térmico | Trasdosados con lana mineral, aislamiento de suelo | 8-10% |
| Aislamiento acústico | Suelo flotante, techos acústicos, trasdosados | 5-8% |
| Carpintería exterior | Ventanas con RPT y doble acristalamiento | 8-12% |
| Carpintería interior | Puertas, armarios empotrados | 5-8% |
| Climatización | Calefacción (radiadores, aerotermia o suelo radiante) | 8-12% |
| Ventilación | Sistema híbrido o mecánico según CTE HS3 | 3-5% |
| Cocina y baño | Mobiliario de cocina, sanitarios, grifería | 10-15% |
Tasas e impuestos
| Concepto | Importe | Notas |
|---|---|---|
| ICIO | 3,75% del PEM | Bonificación del 95% si aplica = ~0,19% real |
| Tasa licencia urbanística | 500 - 1.000€ | Depende de superficie y uso |
| Licencia de primera ocupación | 100 - 300€ | Tras finalizar la obra |
| Registro de la Propiedad | 100 - 250€ | Inscripción del cambio de uso |
| Actualización catastral | Gratuito | Se actualiza de oficio o a petición |
Ejemplos reales de coste total
Local de 55 m² en Carabanchel (calidad estándar)
| Proyecto técnico | 2.050€ |
| Obra (55 m² × 650€/m²) | 35.750€ |
| ICIO (3,75% con bonif. 95%) | ~70€ |
| Licencia urbanística | 600€ |
| Primera ocupación + Registro | 350€ |
| TOTAL | 38.820€ |
Local de 80 m² en Chamberí (calidad media-alta)
| Proyecto técnico | 2.450€ |
| Obra (80 m² × 850€/m²) | 68.000€ |
| ICIO (3,75% con bonif. 95%) | ~130€ |
| Licencia urbanística | 800€ |
| Primera ocupación + Registro | 400€ |
| TOTAL | 71.780€ |
¿Es rentable?
No puede responderse con un porcentaje general ni con una tabla por distritos. Para analizar una operación hay que comparar datos actuales y homogéneos y sumar todos los costes y riesgos.
- Compra y salida: precios reales de inmuebles comparables, no medias genéricas del distrito.
- Viabilidad: coste del estudio previo y riesgo de que la licencia no resulte viable.
- Inversión completa: proyecto, obra, tributos, comunidad, suministros, notaría, Registro, financiación e imprevistos.
- Tiempo: intereses, alquileres o ingresos no percibidos durante licencia, obra y título final.
- Escenarios: calcular un caso base y otro adverso con mayor obra, menor precio de venta y más plazo.
Factores que encarecen la obra
- Altura justa (2,50-2,60 m): obliga a usar sistemas de suelo radiante fino o falso techo mínimo, que son más caros que las soluciones estándar.
- Local sin saneamiento: si no hay conexión a la red de alcantarillado cerca de los puntos húmedos, hay que romper solera para pasar tuberías.
- Medianera con local de hostelería: necesita aislamiento acústico reforzado (DnT,A ≥ 55 dBA) con trasdosados dobles.
- Fachada antigua sin aislamiento: hay que trasdosar todo el perímetro por el interior para cumplir el CTE DB-HE.
- Ventanas a fachada catalogada: si el edificio tiene protección patrimonial, las ventanas deben respetar el aspecto original, lo que encarece la carpintería.
Preguntas frecuentes
¿Puedo financiar la obra con hipoteca?
Sí. Muchos bancos ofrecen hipotecas de autopromoción que financian la compra del local más la obra de transformación. El banco va liberando el dinero de la obra según avanza. Necesitarás el proyecto técnico y el presupuesto de ejecución para solicitarla.
¿Cuánto tarda todo el proceso?
No existe un plazo único. Como orientación inicial puede plantearse un rango, pero debe recalcularse según documentación, informes, subsanaciones, obra y título final de ocupación o funcionamiento. La OLDRUAM fija con carácter general tres meses para resolver una licencia desde que el expediente está completo, salvo suspensiones.
¿Cuánto suben los impuestos municipales al pasar de local a vivienda?
El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) suele subir al cambiar el uso catastral de comercial a residencial, porque el valor catastral de una vivienda es generalmente superior al de un local. La diferencia varía según la zona, pero es un coste recurrente a tener en cuenta.
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📚 Artículos relacionados
📚 Fuentes oficiales y normativa
- Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid — trámites urbanísticos y de actividad
- PGOU de Madrid 1997 (texto consolidado 2025) — Plan General de Ordenación Urbana
- Código Técnico de la Edificación (CTE) — Ministerio de Vivienda
- Normativa de la Comunidad de Madrid
Sobre la autora
Lucía López — Arquitecta colegiada COAM
Socia fundadora de estudio LBA, especializada en licencias de apertura, cambios de uso y todo tipo de proyectos de arquitectura en Madrid. Más de 15 años redactando proyectos técnicos y tramitando expedientes ante el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid.
Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.