Actualizado: junio 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM
Cambio de uso de local a vivienda en Madrid: todos los requisitos del CTE
📋 Resumen rápido — Cambio de uso local a vivienda Madrid
- Requisitos urbanísticos PGOU: edificio con uso residencial permitido, parcela compatible, no en planta sótano, sin afección catalogada.
- Superficie útil mínima: 40 m² (vivienda completa).
- Altura libre mínima: 2,50 m en estancias principales (2,20 m en pasillos y aseos).
- Fachada mínima: 3 m de longitud a calle o patio.
- Iluminación natural: huecos a calle o patio con superficie ≥1/10 de la superficie útil de la estancia.
- Ventilación natural: huecos practicables ≥1/20 de la superficie útil.
- Cumplimiento CTE: DB-SI (incendios), DB-SUA (accesibilidad), DB-HS (salubridad), DB-HE (eficiencia energética), DB-HR (acústica).
- Trámite: licencia urbanística; puede intervenir una ECU, es decir, una Entidad Colaboradora Urbanística, si se elige y procede esa modalidad.
- Plazo: se estima tras revisar documentación, informes necesarios y alcance de obra.
- Precio del proyecto: desde 2.050€+IVA (hasta 80 m²). Tributos y otros trabajos se detallan aparte.
Convertir un local comercial en vivienda exige separar dos preguntas: si es viable y si la operación económica compensa. La primera depende del planeamiento, el edificio y las condiciones técnicas; la segunda, del precio de compra, la obra, la financiación, los impuestos y el plazo. No todos los locales se pueden transformar: hay que justificar el Código Técnico de la Edificación (CTE), la normativa urbanística de Madrid (PGOU) y obtener el título municipal que corresponda. Si prefieres que lo estudiemos nosotros, mira nuestro servicio de cambio de uso.
En esta guía explicamos todos los requisitos técnicos que debe cumplir el local, uno por uno, para que sepas antes de comprar si tu local es viable.
1. Requisitos urbanísticos del PGOU de Madrid
Antes de analizar el CTE, hay que verificar que el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid permita el cambio de uso en ese local concreto. Tras la modificación del PGOU de noviembre de 2023, las condiciones son:
Condiciones de ubicación
- El edificio debe tener uso residencial permitido según la norma zonal (NZ 1, 2, 3, 4, 5...).
- El local debe estar en planta baja o planta de piso. Los sótanos y semisótanos quedan excluidos.
- El suelo del local no puede estar por debajo de la rasante del terreno, ni siquiera parcialmente.
- No puede haber locales de uso terciario recreativo, hospedaje o comercial encima del local que se transforma.
- En edificios de uso exclusivo no residencial hay que revisar el régimen concreto. Plan RESIDE mantiene restricciones, pero contempla supuestos excepcionales para determinados edificios completos y con condiciones específicas de vivienda asequible.
Condiciones de fachada
- La vivienda resultante debe tener fachada mínima de 3 metros a calle o a patio de luces reglamentario.
- La fachada debe integrarse en la composición del edificio: mismos colores, materiales y ritmo de huecos que el resto de viviendas.
Superficie mínima de la vivienda
Tras la modificación del PGOU de 2023, la superficie útil mínima de una vivienda en Madrid es de 40 m². Las superficies mínimas por estancia son:
| Estancia | Superficie mínima | Círculo inscribible |
|---|---|---|
| Salón-comedor | 14 m² | Ø 3,00 m |
| Dormitorio principal | 12 m² | Ø 2,70 m |
| Otros dormitorios | 7 m² | Ø 2,00 m |
| Cocina | 7 m² | Ø 1,60 m |
| Baño | 3 m² | — |
| Tendedero | 3 m² (integrable en cocina) | — |
Se admiten viviendas de distribución diáfana tipo loft, pero el baño siempre debe estar compartimentado.
2. DB-SI — Seguridad en caso de incendio
El Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio establece los requisitos para proteger a los ocupantes y facilitar la intervención de bomberos. Al cambiar de uso comercial a residencial vivienda, los requisitos cambian significativamente.
Resistencia al fuego de la estructura
La estructura del edificio debe garantizar su estabilidad durante el tiempo necesario para la evacuación. En un local de planta baja con altura de evacuación inferior a 15 metros:
| Altura de evacuación | Plantas sobre rasante | Sótanos |
|---|---|---|
| h < 15 m (lo habitual) | R 90 | R 120 |
| 15 ≤ h < 28 m | R 120 | R 120 |
| h ≥ 28 m | R 180 | R 180 |
En la mayoría de locales en planta baja, se exige R 90 (la estructura resiste 90 minutos). Normalmente la estructura existente de hormigón o acero ya cumple, pero hay que verificarlo y documentarlo en el proyecto.
Sectorización de incendios
- La separación entre la vivienda y el resto del edificio (zonas comunes, otros locales) debe ser con paredes y forjados EI 60 (60 minutos de estanqueidad e integridad).
- Las puertas de paso entre sectores: EI₂ 30-C5 (30 minutos, con cierre automático).
- Superficie máxima por sector de incendio: 2.500 m² (sin rociadores).
Recorridos de evacuación
- Distancia máxima desde cualquier punto hasta la salida: 25 metros (si hay una sola salida).
- Con dos o más salidas alternativas: 50 metros.
- En un local convertido en vivienda de planta baja con salida directa a calle, este requisito se cumple con facilidad.
Instalaciones contra incendios obligatorias
- Extintores portátiles: eficacia 21A-113B, uno cada 15 m de recorrido en zonas comunes.
- Alumbrado de emergencia: 1 lux en suelos, 5 lux en puntos de seguridad, autonomía mínima de 1 hora.
- Materiales de revestimiento: en zonas de evacuación, paredes y techos C-s2,d0 y suelos EFL como mínimo.
3. DB-SUA — Seguridad de utilización y accesibilidad
Este documento regula las condiciones para evitar caídas, impactos, atrapamientos y garantizar la accesibilidad.
Altura libre mínima
Este es el requisito que más locales deja fuera. La normativa municipal de Madrid exige:
- 2,50 m en estancias habitables (salón, dormitorios).
- 2,20 m en cocina, baños, pasillos y zonas de paso.
Esta altura se mide desde la cara superior del solado terminado hasta la cara inferior del forjado (o falso techo si lo hay). Hay que tener en cuenta que las instalaciones (suelo radiante, conductos de ventilación, bajantes) restan centímetros. Un local con 2,80 m de altura libre puede quedarse en 2,50 m justos tras instalar suelo flotante acústico (5-8 cm) y falso techo para instalaciones (10-15 cm).
Dimensiones de pasillos, puertas y escaleras
| Elemento | Dimensión mínima |
|---|---|
| Pasillos dentro de vivienda | 0,85 - 0,90 m de ancho |
| Puertas interiores | 0,80 m de hueco libre × 2,03 m de alto |
| Puerta de acceso a vivienda | 0,80 m de hueco libre × 2,03 m de alto |
| Escalera interior (si hay entreplanta) | 0,80 m de ancho, huella ≥ 22 cm, contrahuella ≤ 20 cm |
Barandillas y protección frente a caídas
- Obligatorias cuando el desnivel supera 55 cm.
- Altura mínima: 0,90 m (desnivel < 6 m) o 1,10 m (desnivel ≥ 6 m).
- No deben permitir el paso de una esfera de 10 cm de diámetro (protección infantil).
4. DB-HS — Salubridad
El DB-HS tiene cinco secciones. En un cambio de uso a vivienda se aplican todas:
HS1 — Protección frente a la humedad
Un local en planta baja tiene el suelo en contacto con el terreno. El CTE exige:
- Solera con lámina de polietileno o impermeabilización equivalente.
- Drenaje perimetral en muros en contacto con el terreno.
- Muros medianeros contra el terreno: impermeabilización exterior o cámara de aire ventilada.
En la práctica, muchos locales antiguos no tienen barrera antihumedad. Es habitual tener que levantar el solado existente, instalar la lámina y volver a solar.
HS3 — Ventilación (calidad del aire interior)
Este es un requisito fundamental. En viviendas, el CTE no admite ventilación exclusivamente natural. Debe ser híbrida (admisión natural + extracción mecánica) o mecánica completa.
Los caudales mínimos de ventilación son:
| Vivienda | Dormitorio principal | Otros dormitorios | Salón | Total mínimo |
|---|---|---|---|---|
| 1 dormitorio | 8 l/s | — | 6 l/s | 12 l/s |
| 2 dormitorios | 8 l/s | 4 l/s | 8 l/s | 24 l/s |
| 3+ dormitorios | 8 l/s | 4 l/s | 10 l/s | 33 l/s |
La cocina necesita además una extracción mecánica adicional con un caudal mínimo de 50 l/s (campana extractora con salida al exterior). El aire circula de los locales secos (dormitorios, salón) hacia los locales húmedos (cocina, baño) donde se extrae.
Iluminación y ventilación natural
Todas las estancias habitables deben tener huecos a fachada o a patio de luces reglamentario. La normativa municipal de Madrid establece:
- Superficie acristalada mínima: 12% de la superficie útil de cada estancia. Un dormitorio de 12 m² necesita al menos 1,44 m² de cristal.
- Superficie practicable mínima: 8% de la superficie útil de cada estancia.
- Un local sin fachada ni acceso a patio de luces es inviable para convertir en vivienda. Este es uno de los motivos de rechazo más frecuentes.
HS4 — Suministro de agua
- Presión mínima en grifos: 1 bar (100 kPa); en calentadores: 1,5 bar.
- Red completa de agua fría y agua caliente sanitaria (ACS) en cocina y baño.
- Contador individual y llave de paso general de la vivienda.
HS5 — Evacuación de aguas
- Red de evacuación de aguas residuales conectada a la red municipal de alcantarillado.
- Bote sifónico, manguetón del inodoro y ventilación primaria de la bajante.
- Si el local está por debajo de la cota de alcantarillado (raro en planta baja, pero posible), se necesita sistema de bombeo.
5. DB-HE — Ahorro de energía
El cambio de uso obliga a justificar las secciones del DB-HE que resulten aplicables al edificio existente. El alcance depende de la intervención concreta y de las condiciones y flexibilidades previstas en el CTE; no debe tratarse automáticamente como si toda la edificación fuera nueva. En Madrid hay que calcular, entre otros aspectos, la envolvente y las instalaciones que correspondan:
Transmitancias térmicas máximas (zona D3 — Madrid)
| Elemento constructivo | U máxima (W/m²K) | Aislamiento orientativo |
|---|---|---|
| Fachadas | 0,41 | 9-12 cm lana mineral o EPS |
| Cubiertas | 0,35 | 12-15 cm |
| Suelos en contacto con exterior | 0,40 | 5-7 cm |
| Medianerías / particiones | 0,85 | 4-5 cm |
| Ventanas y puertas acristaladas | 1,80 | Doble acristalamiento con RPT |
Según el estado del local y el cálculo, puede ser necesario mejorar el aislamiento térmico, sustituir carpinterías o intervenir en el suelo. La solución y los valores exigibles se fijan en el proyecto; la tabla anterior no sustituye ese cálculo.
La permeabilidad al aire mínima de las carpinterías es Clase 2 para la zona climática D de Madrid.
Certificación energética
La vivienda debe cumplir las exigencias energéticas aplicables y obtener su certificado energético cuando corresponda. La calificación resultante depende del proyecto: no existe una letra C mínima universal que pueda prometerse para todo cambio de uso sin identificar la norma y el supuesto concreto.
6. DB-HR — Protección frente al ruido
El aislamiento acústico es otro de los puntos críticos del cambio de uso. Una vivienda tiene requisitos mucho más exigentes que un local comercial.
Aislamiento acústico entre recintos
| Separación | Parámetro | Valor mínimo |
|---|---|---|
| Entre viviendas | DnT,A (ruido aéreo) | ≥ 50 dBA |
| Vivienda — zonas comunes | DnT,A | ≥ 45 dBA |
| Vivienda — locales comerciales | DnT,A | ≥ 55 dBA |
| Ruido de impactos entre viviendas | L'nT,w | ≤ 65 dB |
Si el local comparte medianera con otro local comercial (bar, restaurante, taller...), se exige un aislamiento de 55 dBA, que es un valor muy alto. Suele requerir:
- Trasdosados autoportantes con doble placa de yeso laminado y lana mineral de alta densidad.
- Suelos flotantes con lámina resiliente para ruido de impactos.
- Techos acústicos suspendidos con amortiguadores.
Aislamiento acústico de fachada
Depende del nivel de ruido exterior de la calle (según el mapa de ruido municipal):
| Ruido día (Ld) | Dormitorios | Salón y estancias |
|---|---|---|
| ≤ 60 dBA (calle tranquila) | ≥ 30 dBA | ≥ 30 dBA |
| 60-65 dBA | ≥ 32 dBA | ≥ 30 dBA |
| 65-70 dBA (calle con tráfico) | ≥ 37 dBA | ≥ 32 dBA |
| 70-75 dBA (calle ruidosa) | ≥ 42 dBA | ≥ 37 dBA |
| > 75 dBA (vía principal) | ≥ 47 dBA | ≥ 42 dBA |
En Madrid, la mayoría de calles residenciales tienen un Ld entre 60 y 70 dBA. En calles con mucho tráfico puede superar los 75 dBA, lo que exige ventanas de altas prestaciones acústicas.
7. Instalaciones que hay que crear desde cero
Un local comercial carece de la mayoría de instalaciones de una vivienda. Hay que instalar:
Fontanería y ACS
- Red completa de agua fría y caliente a cocina y baño.
- Producción de ACS: caldera de gas, termo eléctrico o aerotermia (la opción más eficiente para cumplir el DB-HE).
- Contribución solar mínima para ACS según el CTE HE4 (se puede sustituir por aerotermia).
Electricidad
- Instalación eléctrica completa según el REBT.
- Grado de electrificación básico (5.750 W) o elevado (9.200 W).
- Cuadro de protección con IGA, interruptor diferencial y PIAs.
- Circuitos mínimos: iluminación, tomas generales, cocina/horno, lavadora/lavavajillas, baño.
- Toma de tierra y boletín eléctrico.
Saneamiento
- Red de evacuación de aguas residuales y pluviales.
- Conexión a la bajante del edificio o directa al alcantarillado municipal.
Telecomunicaciones (ICT)
- Registro de toma con conexiones para televisión, telefonía y telecomunicaciones por cable.
- Si el edificio ya tiene ICT, se conecta la nueva vivienda a la infraestructura existente.
Ventilación mecánica
- Sistema híbrido o mecánico según DB HS3.
- Conductos de extracción en cocina y baños con salida a cubierta o fachada.
- Aireadores en carpinterías de estancias secas (dormitorios, salón).
Calefacción
- La normativa de Madrid exige que toda vivienda tenga sistema de calefacción.
- Opciones habituales: radiadores con caldera de gas, aerotermia (bomba de calor), suelo radiante.
8. Procedimiento paso a paso
El proceso completo de un cambio de uso de local a vivienda en Madrid sigue estos pasos:
| Paso | Descripción | Plazo |
|---|---|---|
| 1 | Estudio de viabilidad urbanística y técnica (arquitecto) | 1-2 semanas |
| 2 | Consulta de compatibilidad urbanística al Ayuntamiento | 1-2 semanas |
| 3 | Autorización de la comunidad de propietarios (si aplica) | Variable |
| 4 | Redacción del proyecto técnico por arquitecto | 3-4 semanas |
| 5 | Visado o acreditación colegial, cuando proceda | Según trabajo y colegio |
| 6 | Licencia urbanística, directa o con intervención de ECU | Máximo general: 3 meses desde expediente completo, salvo suspensiones |
| 7 | Ejecución de las obras | Según alcance y suministros |
| 8 | Certificados finales | Según documentación y pruebas |
| 9 | Primera ocupación o funcionamiento | Según procedimiento |
| 10 | Escritura, Registro de la Propiedad y Catastro | Según notaría y organismos |
El plazo total se estima caso por caso. Un rango solo es útil si indica supuestos, dependencias y qué fases quedan fuera.
9. ¿Cuánto cuesta el cambio de uso?
El coste total de convertir un local en vivienda en Madrid depende de la superficie y el estado del local. Esta es la estructura de costes habitual:
| Concepto | Coste orientativo |
|---|---|
| Proyecto técnico (arquitecto) | Desde 2.050€+IVA (hasta 80 m²) |
| Dirección de obra | Incluida en el proyecto o desde 1.000€ |
| Obra civil e instalaciones | 600-1.000€/m² (25.000-50.000€ típico) |
| ICIO (4% sobre presupuesto de obra) | 1.000-2.000€ |
| Tasa de licencia urbanística | 500-1.000€ |
| Licencia de primera ocupación | 100-300€ |
| Registro de la Propiedad + Catastro | 200-400€ |
Coste total orientativo: 30.000-55.000€ para un local de 50-80 m² con obra completa. Aun así, la diferencia de precio entre comprar un local y comprar una vivienda equivalente suele ser de 50.000-150.000€, lo que hace la operación muy rentable.
10. Los 6 motivos más frecuentes de rechazo
Tras más de 200 expedientes de cambio de uso tramitados, estos son los problemas que vemos con más frecuencia:
- Altura libre insuficiente: el local mide menos de 2,80 m libres y, tras instalar suelo flotante y falso techo, no llega a los 2,50 m exigidos.
- Sin fachada ni patio de luces: locales interiores o con fachada inferior a 3 m. Sin ventilación e iluminación natural no hay vivienda posible.
- Suelo bajo rasante: semisótanos que quedan excluidos desde la modificación del PGOU de 2023.
- Zona urbanística incompatible: la norma zonal del PGOU no permite uso residencial en esa parcela o edificio.
- Comunidad de propietarios: los estatutos prohíben el uso residencial en planta baja y no se consigue acuerdo de la junta.
- Aislamiento acústico inviable: el local comparte medianera con un bar o taller y no hay forma técnica o económica de alcanzar los 55 dBA.
Por eso siempre recomendamos hacer un estudio de viabilidad antes de comprar el local. Es una inversión pequeña (una visita técnica y consulta urbanística) que puede ahorrarte decenas de miles de euros.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es la altura mínima para convertir un local en vivienda en Madrid?
La altura libre mínima es de 2,50 m en estancias habitables (salón, dormitorios) y de 2,20 m en cocinas, baños y pasillos. Esta altura se mide después de instalar el solado y el falso techo definitivos, así que el local necesita al menos 2,80 m de altura libre original para tener margen.
¿Se puede convertir un sótano o semisótano en vivienda?
No. La modificación del PGOU de Madrid de noviembre de 2023 establece que el suelo del local no puede estar, ni siquiera parcialmente, por debajo de la rasante del terreno. Los sótanos y semisótanos quedan excluidos del cambio de uso a vivienda.
¿Necesito permiso de la comunidad de propietarios?
Hay que revisar el título constitutivo, los estatutos y la afección a elementos comunes. La necesidad de acuerdo y la mayoría aplicable se determinan conforme a la Ley de Propiedad Horizontal y al alcance de la obra. Que los estatutos no prohíban expresamente el uso no resuelve por sí solo las actuaciones sobre fachada, estructura, patios o instalaciones comunes.
¿Cuánto cuesta un cambio de uso de local a vivienda en Madrid?
El proyecto técnico cuesta desde 2.050€+IVA para locales de hasta 80 m². El coste total (proyecto + obra + tasas) oscila entre 30.000 y 55.000€ dependiendo de la superficie y el estado del local. La obra supone la mayor parte: entre 600 y 1.000€/m².
¿Cuánto tarda todo el proceso?
Depende del proyecto, de que la licencia esté completa, de los informes y subsanaciones, de la obra y del trámite final. No debe prometerse una fecha de habitabilidad antes de calendarizar todas esas fases.
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📚 Artículos relacionados
📚 Fuentes oficiales y normativa
- Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid — trámites urbanísticos y de actividad
- PGOU de Madrid 1997 (texto consolidado 2025) — Plan General de Ordenación Urbana
- Código Técnico de la Edificación (CTE) — Ministerio de Vivienda
- Normativa de la Comunidad de Madrid
Sobre la autora
Lucía López — Arquitecta colegiada COAM
Socia fundadora de estudio LBA, especializada en licencias de apertura, cambios de uso y todo tipo de proyectos de arquitectura en Madrid. Más de 15 años redactando proyectos técnicos y tramitando expedientes ante el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid.
Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.