Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM
¿Qué es el PGOU de Madrid? Plan General de Ordenación Urbana explicado
El PGOU (Plan General de Ordenación Urbana) es el documento urbanístico que regula qué se puede construir en cada parcela de Madrid: los usos permitidos, las alturas máximas, la edificabilidad, los retranqueos y las protecciones. El de Madrid es el PGOU de 1997, con una importante modificación aprobada en noviembre de 2023 que flexibiliza los cambios de uso y la conversión de locales en viviendas.
1. ¿Qué regula el PGOU?
- Clasificación del suelo: urbano, urbanizable, no urbanizable.
- Usos permitidos: residencial, terciario (comercial, oficinas, hotelero, recreativo), dotacional, industrial.
- Edificabilidad: cuántos m² construidos por m² de suelo.
- Alturas máximas.
- Alineaciones y rasantes: dónde debe situarse la fachada respecto a la calle.
- Protecciones: edificios catalogados, BIC, zonas arqueológicas.
- Condiciones estéticas de fachada y volumetría.
2. Cómo consultarlo
La forma más rápida es a través del Planea — Consulta de Planeamiento del Ayuntamiento de Madrid: un visor cartográfico donde se busca por dirección o referencia catastral y devuelve la "ficha urbanística" de la parcela con todos sus parámetros.
También existe el Compendio de Normas Urbanísticas del PGOU 1997 (actualizado a septiembre de 2025), que recoge todo el articulado consolidado tras las sucesivas modificaciones.
3. Zonas de ordenanza
El PGOU clasifica Madrid en diferentes zonas, cada una con su propia ordenanza:
| Zona | Características |
|---|---|
| Zona 1 — Centro histórico | Máxima protección. Muchos edificios catalogados. Restricciones estéticas. |
| Zona 2 — Casco histórico Barrios Periféricos | Protección de núcleos antiguos (Carabanchel, Vallecas, Villaverde). |
| Zona 3 — Colonia histórica | Colonias tipo ciudad jardín (El Viso, Puerta del Ángel). |
| Zona 4 — Ensanche | Salamanca, Chamberí, Argüelles. Tipología de manzana cerrada. |
| Zona 5 — Colonia histórica de vivienda unifamiliar | Barrios residenciales abiertos. |
| Zona 6 — Edificación en manzana cerrada | Ensanches modernos. |
| Zona 7 — Edificación en bloque abierto | Desarrollos modernos tipo polígono residencial. |
| Zona 8 — Edificación unifamiliar | Chalés y adosados. |
| Zona 9 — Actividades económicas | Uso industrial y terciario. |
4. La modificación de 2023 — Flexibilización de usos
En noviembre de 2023 se aprobó una modificación del PGOU que, entre otras cosas:
- Facilita el cambio de uso de locales a viviendas en muchas zonas donde antes estaba restringido.
- Permite implantar viviendas en plantas altas de edificios dedicados a terciario.
- Flexibiliza el uso terciario-oficinas en zonas residenciales.
- Impulsa la reconversión de oficinas en viviendas.
- Ajusta las alturas libres mínimas para viviendas (2,50 m estándar, antes era 2,55 m en algunas zonas).
5. Tipos de usos según el PGOU
- Uso residencial: vivienda unifamiliar o colectiva.
- Uso terciario-comercial: tiendas, locales de venta al público.
- Uso terciario-oficinas: despachos, sedes de empresas.
- Uso terciario-hostelero: bares, restaurantes, hoteles.
- Uso terciario-recreativo: salas de fiesta, cines, teatros.
- Uso dotacional: educativo, sanitario, deportivo, cultural, religioso.
- Uso productivo: talleres, industrias pequeñas.
- Uso garaje-aparcamiento: aparcamientos públicos y privados.
6. ¿Por qué importa el PGOU al abrir un negocio o reformar?
Antes de comprar o alquilar un local, es imprescindible verificar el PGOU:
- Un local clasificado solo como "terciario comercial" no puede ser un bar ni un restaurante.
- Un local en una zona dotacional no puede ser una vivienda.
- Un cambio de uso puede ser imposible si la ordenanza no lo permite.
- Un edificio catalogado impone restricciones a las obras.
- Algunas zonas tienen saturación de hostelería (ZPAE) y están cerradas a nuevas licencias.
Hacer una consulta urbanística previa antes de firmar un contrato de alquiler o una compraventa puede ahorrar miles de euros.
¿Necesitas consultar el PGOU de una parcela?
En estudio LBA hacemos estudios de viabilidad urbanística gratuitos: revisamos la ficha del PGOU, los usos permitidos y las posibilidades de reforma o cambio de uso antes de que firmes nada.
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📚 Artículos relacionados
📚 Fuentes oficiales y normativa
- Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid — trámites urbanísticos y de actividad
- PGOU de Madrid 1997 (texto consolidado 2025) — Plan General de Ordenación Urbana
- Código Técnico de la Edificación (CTE) — Ministerio de Vivienda
- Ordenanza 6/2022 (OLDRUAM) — BOCM nº 116 de 17/05/2022
Sobre el autor
Pablo Belmonte — Arquitecto colegiado COAM
Fundador de estudio LBA, especializado en licencias urbanísticas, cambios de uso e ITE en Madrid. Más de 15 años redactando proyectos técnicos y tramitando expedientes ante el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid.
Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.