Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM
Obra mayor vs obra menor en Madrid: diferencias 2026
La distinción clásica entre obra mayor y obra menor es el criterio histórico para saber qué trámite requiere cada reforma. En Madrid, desde la Ordenanza 6/2022 (OLDRUAM), esta distinción se ha reformulado en tres categorías: licencia urbanística (Anexo I, las antiguas obras mayores), Declaración Responsable (Anexo II, reformas con impacto) y comunicación previa (Anexo III, las antiguas obras menores). Entender qué categoría corresponde a tu obra es clave para no meterte en líos.
1. El criterio histórico
- Obra mayor: afecta a la estructura, fachada o volumen edificado. Ejemplos: obra nueva, ampliación, cambio de uso, apertura de hueco en muro de carga. Requería licencia urbanística previa con proyecto técnico visado.
- Obra menor: no afecta a estructura ni fachada. Ejemplos: cambio de alicatados, redistribución interior, sustitución de instalaciones. Requería comunicación previa, con o sin proyecto según el Ayuntamiento.
2. Las tres categorías de la OLDRUAM
Anexo I — Licencia urbanística (antiguas obras mayores)
- Obra nueva, reconstrucción o ampliación.
- Intervenciones estructurales (abrir huecos en muros de carga, refuerzos).
- Modificación de fachada (cerramiento de terraza, apertura de nuevos huecos).
- Cambio de uso a residencial.
- Obras en edificios catalogados o con protección.
- Derribos.
Proyecto técnico: obligatorio, visado COAM. Plazo: 1-4 meses hasta poder empezar.
Anexo II — Declaración Responsable (reformas con impacto)
- Reformas interiores con cambio de distribución (tirar tabiques divisorios).
- Renovación integral de instalaciones.
- Acondicionamiento de locales para actividades inocuas.
- Cambio de ventanas modificando su aspecto (en zonas sin protección de fachada).
- Instalación de aerotermia o bombas de calor.
Proyecto técnico: obligatorio. Plazo: al día siguiente de presentarla.
Anexo III — Comunicación previa (antiguas obras menores)
- Pintura interior.
- Cambio de alicatados y solados.
- Sustitución de sanitarios, grifería, muebles de cocina.
- Reparaciones menores de fontanería y electricidad.
- Cambio de ventanas por otras del mismo tamaño, forma y color.
Proyecto técnico: no es obligatorio (basta memoria o croquis). Plazo: inmediato. No requiere pago de ICIO al tratarse de obras de mantenimiento/conservación.
3. Tabla rápida de ejemplos
| Reforma | Anexo OLDRUAM | Proyecto |
|---|---|---|
| Pintar paredes | III — Comunicación | No |
| Cambiar azulejos del baño | III — Comunicación | No |
| Cambiar cocina sin mover tabiques | III — Comunicación | No |
| Reforma integral con cambio de distribución (sin estructura) | II — DR | Sí |
| Cambio de uso de local a oficina | II — DR (si no hay estructura) | Sí |
| Cambio de uso de local a vivienda | I — Licencia | Sí |
| Abrir hueco en muro de carga | I — Licencia | Sí (con cálculo) |
| Cerrar terraza | I — Licencia | Sí |
| Unir dos pisos | I — Licencia | Sí (con cálculo) |
| Obra nueva vivienda unifamiliar | I — Licencia | Sí |
| Rehabilitación integral con mantenimiento de estructura | II o I según alcance | Sí |
4. Diferencias en las tasas
| Categoría | TPSU | ICIO |
|---|---|---|
| Licencia urbanística | Cuota alta (800-3.000€) | 3,75% del PEM (con bonif. aplicable) |
| Declaración Responsable | Cuota media (300-1.000€) | 3,75% del PEM (con bonif. aplicable) |
| Comunicación previa | Cuota baja (0-200€) | No se aplica (obras de mantenimiento) |
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📚 Fuentes oficiales y normativa
- Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid — trámites urbanísticos y de actividad
- PGOU de Madrid 1997 (texto consolidado 2025) — Plan General de Ordenación Urbana
- Código Técnico de la Edificación (CTE) — Ministerio de Vivienda
- Ordenanza 6/2022 (OLDRUAM) — BOCM nº 116 de 17/05/2022
Sobre el autor
Pablo Belmonte — Arquitecto colegiado COAM
Fundador de estudio LBA, especializado en licencias urbanísticas, cambios de uso e ITE en Madrid. Más de 15 años redactando proyectos técnicos y tramitando expedientes ante el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid.
Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.