Precio del proyecto técnico para declaración responsable en Madrid

Abrir un negocio o reformar un local en la capital exige cumplir con una serie de trámites burocráticos que, a menudo, generan dudas entre los emprendedores. Conocer el precio proyecto declaracion responsable es el primer paso indispensable para calcular el presupuesto inicial de tu inversión. Como arquitecto colegiado COAM con más de 15 años de experiencia y tras haber tramitado más de 807 licencias de apertura en estudio LBA, voy a desglosarte exactamente cuánto cuesta este documento técnico, qué factores alteran su precio y qué plazos reales manejamos en la actualidad.

¿Qué es y cuándo se exige un proyecto técnico para declaración responsable en Madrid?

Un proyecto técnico es un documento oficial, redactado por un técnico competente, que justifica que tu local y tu actividad cumplen escrupulosamente con la normativa urbanística y de seguridad vigente. En Madrid, es obligatorio para tramitar una declaración responsable siempre que la actividad tenga impacto en la seguridad contra incendios, el medio ambiente o requiera obras que afecten a la distribución general del local.

La normativa de referencia en la capital es la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (OLDRUAM). Esta ordenanza establece que las actividades que no estén expresamente sometidas a licencia ordinaria (como grandes aforos o edificios con protección patrimonial integral) pueden tramitarse por declaración responsable. Sin embargo, que el trámite sea más ágil no exime de la obligación de presentar un proyecto técnico visado o firmado digitalmente, especialmente si hay que justificar el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE), en particular el Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio (DB-SI) y el Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad (DB-SUA).

¿Cuánto cuesta el precio proyecto declaracion responsable en Madrid?

El coste medio de un proyecto técnico para declaración responsable en Madrid se sitúa entre los 790€ y los 1.500€ + IVA para actividades de bajo impacto en locales pequeños o medianos. Para actividades calificadas, como hostelería con salida de humos o clínicas, el importe puede ascender a un rango de 1.800€ a 3.500€ + IVA.

A continuación, presento una tabla orientativa basada en honorarios reales del mercado para el año 2026, aplicable a la redacción del proyecto técnico (sin incluir tasas municipales, ejecución de obras ni dirección de obra):

¿De qué depende el presupuesto del proyecto técnico?

El presupuesto de un proyecto técnico no es una tarifa plana; fluctúa principalmente en función de la superficie útil del local, la complejidad inherente a la actividad que se va a desarrollar y el estado previo del inmueble.

Los factores que más encarecen o abaratan los honorarios técnicos son:

• La superficie del local: A mayor tamaño, mayor carga de trabajo en el levantamiento de planos, cálculo de aforos y justificación de recorridos de evacuación según el CTE DB-SI.
• El tipo de actividad: Un obrador o un restaurante requieren justificar normativas complejas como la Ordenanza 4/2021 de Calidad del Aire y Sostenibilidad (para el diseño de chimeneas y extracción de humos) o la Ley 17/1997 de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas de la Comunidad de Madrid.
• El estado actual del local: Si no existen planos previos fiables y el arquitecto debe realizar un levantamiento planimétrico exhaustivo desde cero, el coste se incrementará.
• La necesidad de estudios complementarios: En ocasiones, el Ayuntamiento o la ECLU requieren un estudio acústico previo, un proyecto específico de instalaciones eléctricas o un informe de protección contra incendios elaborado por un ingeniero especializado.

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¿Qué otros costes asociados hay además de los honorarios técnicos?

Además de los honorarios del arquitecto por la redacción del proyecto, debes contemplar el pago de las tasas municipales, los impuestos correspondientes si vas a realizar obras y los costes de la entidad colaboradora si decides tramitarlo por esa vía.

El presupuesto total de la tramitación administrativa suele componerse de las siguientes partidas:

1. Tasas del Ayuntamiento de Madrid o de la ECLU: Dependiendo de la superficie y la actividad, las tasas por tramitación de una declaración responsable suelen oscilar entre los 400€ y los 800€. Tramitar a través de una Entidad Colaboradora de Licencias Urbanísticas (ECLU) suele ser ligeramente más caro, pero acelera la revisión documental.
2. Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO): Si tu declaración responsable incluye la ejecución de obras, deberás abonar el ICIO, que en Madrid está fijado en el 4% del Presupuesto de Ejecución Material (PEM) indicado en el proyecto.
3. Tasa por prestación de servicios urbanísticos: Aplicable por la revisión de los expedientes.
4. Certificados finales: Una vez terminadas las obras o implantada la actividad, será necesario emitir un Certificado Final de Obra o de Instalaciones, cuyo coste suele rondar los 200€ - 400€ adicionales si no se incluyó en el presupuesto inicial del proyecto.

¿Cuánto tarda la redacción y tramitación del proyecto?

La redacción del proyecto técnico por parte del estudio de arquitectura suele demorar entre 7 y 15 días laborables, siempre que se haya podido visitar el local y el cliente haya aportado toda la documentación previa necesaria.

La gran ventaja de la declaración responsable urbanística es que, según el artículo 34 de la OLDRUAM, permite el inicio de las obras o el ejercicio de la actividad desde el mismo día de su presentación en el registro del Ayuntamiento o de la ECLU, siempre que vaya acompañada de toda la documentación preceptiva (incluido el proyecto técnico). No obstante, la Administración dispone de un plazo posterior (generalmente entre 1 y 3 meses) para realizar la inspección y comprobación material. Si en esa inspección detectan que el local no se ajusta al proyecto o a la normativa, emitirán un requerimiento de subsanación.

¿Qué riesgos hay si presento una declaración responsable sin proyecto o con deficiencias?

Presentar una declaración responsable incompleta, con datos falsos, o sin el proyecto técnico preceptivo conlleva la paralización inmediata de la actividad, la obligación de restituir la legalidad y posibles sanciones económicas severas.

La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid es estricta al respecto. Las infracciones urbanísticas por ejercer una actividad sin la correcta cobertura legal o incumpliendo las condiciones de seguridad (por ejemplo, carecer de la altura libre mínima exigida por el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, que suele ser de 2,50 metros en zonas de público) pueden derivar en multas que van desde los 600€ para infracciones leves, hasta los 30.000€ o más para casos graves que pongan en riesgo a las personas. Además, en caso de siniestro (como un incendio), el seguro de responsabilidad civil se inhibirá si el local no cuenta con la declaración responsable debidamente tramitada y respaldada por su proyecto técnico.

¿Qué alternativas existen a la declaración responsable con proyecto?

Dependiendo del impacto de la actividad, la protección del edificio y el alcance de las obras, las alternativas son la comunicación previa (para actuaciones muy menores) o la licencia ordinaria (para casos complejos o edificios protegidos).

Si la actividad es completamente inocua, el local es pequeño y no se va a realizar ningún tipo de obra que afecte a la distribución, estructura o instalaciones generales, es posible que el trámite se pueda resolver mediante una simple comunicación previa con planos básicos, sin necesidad de un proyecto técnico completo visado. Por el contrario, si tu local se ubica en un edificio catalogado con protección patrimonial integral según el PGOU de Madrid, o vas a realizar obras de ampliación de volumen, la declaración responsable no será válida y deberás someterte al procedimiento de Licencia Ordinaria, cuyos plazos de concesión legal superan los 3 a 6 meses.

Preguntas Frecuentes sobre el Proyecto para Declaración Responsable

¿Necesito que el proyecto técnico esté visado por el COAM?

Por norma general, el Real Decreto 1000/2010 sobre visado colegial obligatorio establece que no es estrictamente necesario visar los proyectos para licencias de apertura o declaraciones responsables, salvo que incluyan obras que afecten a la estructura del edificio o cambien el uso característico del inmueble. No obstante, presentar el proyecto con firma digital y certificado de colegiación en vigor es obligatorio.

¿Sirve un proyecto de decoración o interiorismo en lugar de un proyecto técnico?

No. Un proyecto de decoración define acabados y estética, pero carece de validez legal para justificar el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (incendios, accesibilidad, ventilación). La Administración exige un documento técnico firmado por un arquitecto, arquitecto técnico o ingeniero competente.

¿Puedo abrir mi negocio al día siguiente de presentar la declaración responsable?

Sí, la ley permite abrir las puertas o iniciar las obras el mismo día que se registra la declaración responsable junto con el proyecto técnico y el justificante de pago de tasas. Sin embargo, lo harás bajo tu propia responsabilidad; si posteriormente el Ayuntamiento inspecciona y detecta fallos graves, te obligarán a cerrar hasta que los subsanes.

¿Qué ocurre si mi local está en un edificio histórico de Madrid?

Si el edificio tiene protección histórico-artística (niveles 1, 2 o 3 según el PGOU), es muy probable que no puedas usar la vía rápida de la declaración responsable para realizar obras. Necesitarás solicitar una Licencia Ordinaria y obtener el dictamen favorable de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artes y Natural (CPPHAN).

¿El precio del proyecto incluye la dirección de obra?

Generalmente no. El presupuesto de redacción del proyecto técnico cubre la elaboración de la documentación planimétrica y memorias justificativas. Si se van a ejecutar obras materiales en el local, el arquitecto deberá emitir un presupuesto adicional por la Dirección de Obra y la emisión del posterior Certificado Final de Obra.

¿Cuánto tiempo de validez tiene el proyecto técnico?

El proyecto técnico en sí no caduca, pero la normativa urbanística sí cambia. Si encargas un proyecto y tardas dos años en presentar la declaración responsable, es posible que normativas como el CTE o las ordenanzas municipales hayan sido modificadas, obligando a actualizar el documento técnico con el consiguiente sobrecoste.