Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM
¿Qué es un proyecto técnico de arquitectura? Guía sencilla 2026
Un proyecto técnico es el documento que un arquitecto redacta para describir una obra o una actividad con el detalle necesario para que el Ayuntamiento pueda autorizarla y para que la obra pueda ejecutarse de acuerdo con la normativa. Es obligatorio para cualquier licencia urbanística, Declaración Responsable o autorización sanitaria en Madrid. Sin proyecto técnico no hay licencia.
¿Qué contiene un proyecto técnico?
1. Memoria descriptiva
- Datos del promotor y del emplazamiento.
- Descripción del estado actual (si es una reforma).
- Descripción de la intervención propuesta: qué se va a hacer, cómo y con qué materiales.
- Programa de necesidades y superficies.
2. Memoria constructiva
- Sistema constructivo: cimentación, estructura, cerramientos, cubierta, particiones, carpintería, acabados.
- Instalaciones: fontanería, saneamiento, electricidad, climatización, ventilación, telecomunicaciones, protección contra incendios.
- Especificaciones técnicas de los materiales y componentes.
3. Memoria justificativa del CTE
Justifica el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación, que es la normativa nacional que regula cómo se construye:
- DB-SI: Seguridad en caso de incendio.
- DB-SUA: Seguridad de utilización y accesibilidad.
- DB-HS: Salubridad (ventilación, humedades, suministro de agua, saneamiento).
- DB-HR: Protección frente al ruido.
- DB-HE: Ahorro de energía.
- DB-SE: Seguridad estructural (si hay intervención estructural).
4. Planos
- Plano de situación y emplazamiento: localización en el callejero.
- Planos del estado actual: planta, secciones, alzados.
- Planos del estado reformado: planta, secciones, alzados.
- Planos de instalaciones: fontanería, electricidad, evacuación, climatización.
- Planos de protección contra incendios: recorridos de evacuación, extintores, señalización, sectorización.
- Planos de accesibilidad: itinerarios accesibles, aseo adaptado.
- Planos de detalles constructivos.
5. Mediciones y presupuesto
Listado detallado de unidades de obra con sus mediciones y precios. Permite calcular el Presupuesto de Ejecución Material (PEM), que es la base para el cálculo del ICIO y el importe que se paga al contratista.
6. Estudios complementarios
- Estudio básico de seguridad y salud (obligatorio en toda obra).
- Estudio de gestión de residuos (obligatorio en obras de construcción y demolición).
- Estudio acústico (en actividades calificadas).
- Certificado de eficiencia energética (en edificaciones nuevas o reformas importantes).
- Memoria dosimétrica (en instalaciones de rayos X).
¿Quién puede firmarlo?
| Tipo de obra | Técnico competente |
|---|---|
| Obra nueva residencial | Arquitecto superior (LOE) |
| Reforma estructural de edificio | Arquitecto superior |
| Cambio de uso a vivienda | Arquitecto superior |
| Reforma sin estructura (vivienda o local) | Arquitecto o arquitecto técnico |
| Licencia de apertura (actividad inocua) | Arquitecto o arquitecto técnico |
| Licencia de apertura (actividad calificada) | Arquitecto o ingeniero industrial |
| Instalaciones industriales | Ingeniero industrial |
¿Cuándo es obligatorio?
- Licencia urbanística (obra nueva, estructural, cambio de uso).
- Declaración Responsable de obras (reformas con incidencia urbanística).
- Declaración Responsable de actividades (apertura de cualquier negocio).
- Autorización sanitaria (clínicas, peluquerías con servicios específicos).
- Registro de instalaciones (rayos X, instalaciones térmicas relevantes).
Proyecto básico vs proyecto de ejecución
| Tipo | Qué contiene | Para qué sirve |
|---|---|---|
| Proyecto básico | Memoria, planos y presupuesto orientativo | Obtener la licencia urbanística |
| Proyecto de ejecución | Detalles constructivos, cálculos, mediciones precisas, pliegos | Ejecutar la obra (imprescindible para el contratista) |
En obra nueva y reformas importantes se redactan los dos. En reformas pequeñas y licencias de apertura suele bastar un único documento que abarca ambos niveles.
Precio orientativo
| Proyecto | Precio desde |
|---|---|
| Licencia apertura (actividad inocua, ≤100 m²) | 790€+IVA |
| Licencia apertura (actividad calificada) | 1.500€+IVA |
| Cambio de uso (≤80 m²) | 2.050€+IVA |
| Reforma integral vivienda (≤100 m²) | 1.500€+IVA |
| Reforma con estructura | 2.500€+IVA |
| Obra nueva unifamiliar | 4.000-15.000€+IVA |
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📚 Artículos relacionados
📚 Fuentes oficiales y normativa
- Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid — trámites urbanísticos y de actividad
- PGOU de Madrid 1997 (texto consolidado 2025) — Plan General de Ordenación Urbana
- Código Técnico de la Edificación (CTE) — Ministerio de Vivienda
- Ordenanza 6/2022 (OLDRUAM) — BOCM nº 116 de 17/05/2022
Sobre el autor
Pablo Belmonte — Arquitecto colegiado COAM
Fundador de estudio LBA, especializado en licencias urbanísticas, cambios de uso e ITE en Madrid. Más de 15 años redactando proyectos técnicos y tramitando expedientes ante el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid.
Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.