Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM

Cómo legalizar obras antiguas sin licencia en Madrid

Muchos propietarios en Madrid se encuentran con obras hechas sin licencia: cerramientos de terraza, buhardillas acondicionadas, áticos ampliados, porches cerrados, ampliaciones en chalets. Para venderlas, escriturarlas o simplemente dormir tranquilos, es necesario legalizarlas. El plazo general de prescripción de las infracciones urbanísticas en la Comunidad de Madrid es de 6 años (tras la modificación introducida por la Ley 7/2024). Hay excepciones importantes.

1. Dos conceptos clave: prescripción y legalizabilidad

Prescripción de la infracción

Pasado un plazo desde la finalización de la obra, el Ayuntamiento ya no puede sancionar la infracción urbanística. En la Comunidad de Madrid, desde la Ley 7/2024:

• 6 años: plazo general (antes eran 4 años).
• 15 años: en suelo no urbanizable protegido.
• No prescribe nunca: obras en dominio público, viales, zonas verdes, equipamientos.

Legalizabilidad

Una obra es legalizable si, aunque se hiciera sin licencia, cumple con la normativa urbanística vigente. Solo las obras legalizables pueden obtener una licencia "a posteriori". Las que no cumplen, aunque estén prescritas, no podrán inscribirse al 100% en el Registro y quedarán en una situación de "fuera de ordenación".

2. Casos típicos

Cerramiento de terraza

Si el cerramiento cumple con la normativa actual (estéticas aprobadas por la comunidad, edificabilidad disponible), se puede legalizar con proyecto + licencia urbanística + sanción eventual.

Ampliación en chalet (cerramiento de porche, caseta en jardín)

Legalizable si la edificabilidad de la parcela permite la superficie construida total. Si se excede la edificabilidad, no es legalizable.

Buhardilla acondicionada

Depende del PGOU y de si la zona permite habitar bajocubierta. Hay que verificar alturas mínimas, iluminación, ventilación.

Obras antiguas heredadas al comprar

Muchas viviendas en Madrid tienen obras no declaradas de propietarios anteriores. Al venderlas pueden aparecer en la tasación bancaria y complicar la operación.

3. Proceso de legalización

1. Estudio previo: un arquitecto verifica si la obra es legalizable según la normativa vigente.
2. Proyecto de legalización: memoria, planos de la obra ejecutada, justificación del cumplimiento del CTE y del PGOU.
3. Presentación de la solicitud: licencia urbanística de legalización + tasas + ICIO.
4. Pago de la sanción: si la infracción no ha prescrito, el Ayuntamiento impone una multa (suele ser el 5% del valor de la obra en legalizables).
5. Resolución favorable: tras inspección, el Ayuntamiento otorga la licencia "a posteriori".
6. Actualización catastral y registral: para que la superficie real figure en Catastro y Registro.

4. Coste orientativo

5. ¿Y si no se puede legalizar?

Si la obra incumple la normativa y NO ha prescrito la infracción: el Ayuntamiento puede ordenar su demolición y la restitución del estado original.

Si la obra incumple la normativa pero SÍ ha prescrito: queda en situación de "fuera de ordenación". Se puede conservar, pero no se puede ampliar, y las reformas están limitadas. En caso de venta, se puede escriturar, pero el comprador debe conocer esta situación.

6. Declaración de obra nueva por antigüedad

Cuando la obra está prescrita, existe una fórmula notarial llamada "declaración de obra nueva por antigüedad": el notario puede hacer constar la ampliación o modificación en el Registro basándose en un certificado de arquitecto que acredite la antigüedad de la obra superior al plazo de prescripción. Es una vía habitual para legalizar situaciones heredadas.

Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.