Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM
¿Cuánto cuesta una licencia de apertura en Madrid? Precios 2026
Una licencia de apertura en Madrid tiene tres componentes de coste: el proyecto técnico (lo que cobra el arquitecto), las tasas municipales (lo que cobra el Ayuntamiento) y la obra de adecuación del local. El proyecto técnico cuesta desde 790€+IVA para Declaración Responsable y desde 1.690€+IVA para Actividad Calificada. En esta guía desglosamos todos los costes por tipo de negocio.
Resumen rápido de precios
| Tipo de licencia | Proyecto técnico | Tasas municipales | Plazo |
|---|---|---|---|
| Declaración Responsable (tienda, oficina, peluquería) | Desde 790€+IVA | 500-700€ | Puedes abrir al día siguiente |
| Actividad Calificada (bar, restaurante, taller) | Desde 1.690€+IVA | 700-1.200€ | 2-4 meses de espera |
1. Coste del proyecto técnico
El proyecto técnico es el documento que redacta el arquitecto y que se presenta ante el Ayuntamiento. Incluye memoria técnica, planos (situación, estado actual, reforma, instalaciones, evacuación, accesibilidad), presupuesto y documentación fotográfica.
Declaración Responsable
| Superficie del local | Precio del proyecto |
|---|---|
| Hasta 100 m² | 790 - 1.200€+IVA |
| 100 - 200 m² | 990 - 1.800€+IVA |
| 200 - 500 m² | 1.800 - 2.500€+IVA |
| Más de 500 m² | 2.500 - 5.000€+IVA |
Actividad Calificada
| Superficie del local | Precio del proyecto |
|---|---|
| Hasta 100 m² | 1.690 - 2.000€+IVA |
| 100 - 200 m² | 1.990 - 2.800€+IVA |
| 200 - 500 m² | 2.800 - 4.000€+IVA |
| Más de 500 m² | 4.000 - 6.000€+IVA |
La diferencia de precio entre Declaración Responsable y Actividad Calificada se debe a que esta última requiere un proyecto más complejo: memoria ambiental, estudio acústico, justificación de extracción de humos y mayor documentación técnica.
2. Tasas municipales
TPSU (Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos)
Es la tasa que cobra el Ayuntamiento por tramitar la licencia. La cuota depende del tipo de trámite y la superficie:
- Declaración Responsable: entre 300 y 700€.
- Actividad Calificada: entre 700 y 1.200€.
ICIO (Impuesto sobre Construcciones)
El ICIO grava las obras de adecuación del local. El tipo es del 3,75% del presupuesto de ejecución material. Pero hay una buena noticia:
Bonificación del 95% en el ICIO: el Ayuntamiento de Madrid aplica una bonificación del 95% en el ICIO para obras destinadas a la implantación o modificación de actividad. Esto significa que en lugar de pagar el 3,75%, pagas solo el 0,19% aproximadamente del presupuesto de obra.
Ejemplo: obra de 40.000€ → ICIO teórico = 1.500€ → con bonificación del 95% = 75€.
ECU (Entidad Colaboradora Urbanística)
Si tramitas la licencia a través de una ECU (como Licmad o Gecotec), que es lo habitual para Actividad Calificada, los honorarios de la entidad oscilan entre 150 y 500€ para locales pequeños y hasta 1.000€ para actividades complejas.
3. Coste de la obra de adecuación
La obra de adecuación es casi siempre el coste más elevado. Depende del estado del local y del tipo de negocio:
| Tipo de negocio | Coste por m² | Local de 80 m² (referencia) |
|---|---|---|
| Tienda / comercio | 300 - 500€/m² | 24.000 - 40.000€ |
| Oficina | 350 - 600€/m² | 28.000 - 48.000€ |
| Peluquería | 400 - 600€/m² | 32.000 - 48.000€ |
| Bar / cafetería | 500 - 800€/m² | 40.000 - 64.000€ |
| Restaurante | 600 - 1.000€/m² | 48.000 - 80.000€ |
| Gimnasio | 400 - 700€/m² | 32.000 - 56.000€ |
Un bar o restaurante cuesta más que una tienda porque necesita extracción de humos, instalación de gas, aislamiento acústico, cocina industrial y aseos con requisitos especiales.
4. Costes adicionales
| Concepto | Precio orientativo |
|---|---|
| Boletín eléctrico | 150 - 400€ |
| Boletín de gas (si aplica) | 100 - 250€ |
| Extintores + instalación PCI | 100 - 500€ |
| Estudio acústico (Actividad Calificada) | 300 - 1.500€ |
| Seguro de responsabilidad civil | 90 - 400€/año |
5. Ejemplos completos por tipo de negocio
Abrir una tienda de ropa (80 m²)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Proyecto técnico (Declaración Responsable) | 790 - 1.200€ |
| Tasas municipales (TPSU) | 500 - 700€ |
| ICIO (con bonificación 95%) | ~50€ |
| Obra de adecuación | 24.000 - 40.000€ |
| Boletín eléctrico + extintores | 250 - 600€ |
| Seguro RC | 90 - 160€ |
| TOTAL | 25.680 - 42.710€ |
Abrir un bar (80 m²)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Proyecto técnico (Actividad Calificada) | 1.690 - 2.000€ |
| Tasas municipales (TPSU + ECU) | 1.000 - 1.500€ |
| ICIO (con bonificación 95%) | ~75€ |
| Obra de adecuación (incluye extracción de humos) | 40.000 - 64.000€ |
| Estudio acústico | 500 - 1.500€ |
| Boletines (eléctrico + gas) + extintores | 500 - 1.000€ |
| Seguro RC | 100 - 180€ |
| TOTAL | 43.865 - 70.255€ |
Abrir un restaurante (120 m²)
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Proyecto técnico (Actividad Calificada) | 1.990 - 2.800€ |
| Tasas municipales (TPSU + ECU) | 1.200 - 1.800€ |
| ICIO (con bonificación 95%) | ~135€ |
| Obra de adecuación | 72.000 - 120.000€ |
| Equipamiento de cocina | 15.000 - 40.000€ |
| Estudio acústico | 800 - 1.500€ |
| Boletines + PCI | 700 - 1.500€ |
| Seguro RC | 200 - 400€ |
| TOTAL | 92.025 - 168.135€ |
6. Cómo reducir el coste
- Busca un local con licencia de actividad vigente: si el local anterior ya tenía licencia de bar, restaurante o del mismo tipo de negocio, solo necesitas un cambio de titularidad (mucho más barato y rápido).
- Aprovecha la bonificación del 95% en el ICIO: asegúrate de solicitarla al presentar la declaración responsable o la licencia. No se aplica automáticamente.
- Elige un local que necesite poca obra: un local ya acondicionado (con aseos, instalaciones básicas y salida de humos) reduce el coste de obra a la mitad.
- Pide varios presupuestos de obra: la diferencia entre constructoras puede ser del 30-40% para la misma reforma.
- Consulta subvenciones: la Comunidad de Madrid tiene ayudas para nuevos emprendedores que cubren gastos iniciales (hasta 4.580€ en la convocatoria 2025).
Preguntas frecuentes
¿Cuánto cuesta solo el trámite, sin contar la obra?
Solo el proyecto técnico + tasas municipales: 1.300-1.900€ para Declaración Responsable y 2.400-3.500€ para Actividad Calificada (sin obra de adecuación).
¿Puedo abrir sin hacer obra?
Sí, si el local ya cumple los requisitos técnicos para tu actividad (aseos, ventilación, accesibilidad, instalaciones). En ese caso solo necesitas el proyecto técnico y las tasas, sin ICIO ni coste de obra. Esto es habitual en traspasos de locales con licencia vigente.
¿Es más barato tramitar por ECU o directamente por el Ayuntamiento?
Para Declaración Responsable no necesitas ECU (se presenta directamente al Ayuntamiento). Para Actividad Calificada, tramitar por ECU es más rápido pero tiene un coste adicional de 150-500€. Merece la pena por la agilidad.
¿El IVA del proyecto es deducible?
Sí. Si eres autónomo o empresa, el IVA del proyecto técnico, la obra y los boletines es deducible en tu declaración de IVA.
¿Quieres saber cuánto costará tu licencia?
En estudio LBA te damos un presupuesto cerrado en 24 horas. Dinos qué tipo de negocio quieres abrir, la superficie del local y la dirección, y te decimos exactamente cuánto costará el proyecto técnico y las tasas. Sin sorpresas.
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Declaración Responsable desde 790€+IVA · Actividad Calificada desde 1.690€+IVA
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📚 Fuentes oficiales y normativa
- Sede Electrónica del Ayuntamiento de Madrid — trámites urbanísticos y de actividad
- PGOU de Madrid 1997 (texto consolidado 2025) — Plan General de Ordenación Urbana
- Código Técnico de la Edificación (CTE) — Ministerio de Vivienda
Sobre el autor
Pablo Belmonte — Arquitecto colegiado COAM
Fundador de estudio LBA, especializado en licencias urbanísticas, cambios de uso e ITE en Madrid. Más de 15 años redactando proyectos técnicos y tramitando expedientes ante el Ayuntamiento de Madrid y la Comunidad de Madrid.
Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.