Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM

Cambio de uso de local a vivienda en Madrid: todos los requisitos del CTE

Convertir un local comercial en vivienda en Madrid es una de las operaciones urbanísticas más demandadas. Los precios de los locales en planta baja son un 30-50% inferiores a los de una vivienda equivalente, lo que hace que la inversión sea muy rentable. Pero no todos los locales se pueden transformar: hay que cumplir el Código Técnico de la Edificación (CTE), la normativa urbanística de Madrid (PGOU) y obtener la licencia urbanística del Ayuntamiento.

En esta guía explicamos todos los requisitos técnicos que debe cumplir el local, uno por uno, para que sepas antes de comprar si tu local es viable.

1. Requisitos urbanísticos del PGOU de Madrid

Antes de analizar el CTE, hay que verificar que el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid permita el cambio de uso en ese local concreto. Tras la modificación del PGOU de noviembre de 2023, las condiciones son:

Condiciones de ubicación

• El edificio debe tener uso residencial permitido según la norma zonal (NZ 1, 2, 3, 4, 5...).
• El local debe estar en planta baja o planta de piso. Los sótanos y semisótanos quedan excluidos.
• El suelo del local no puede estar por debajo de la rasante del terreno, ni siquiera parcialmente.
• No puede haber locales de uso terciario recreativo, hospedaje o comercial encima del local que se transforma.
• En edificios de uso exclusivo no residencial, no se permite la transformación.

Condiciones de fachada

• La vivienda resultante debe tener fachada mínima de 3 metros a calle o a patio de luces reglamentario.
• La fachada debe integrarse en la composición del edificio: mismos colores, materiales y ritmo de huecos que el resto de viviendas.

Superficie mínima de la vivienda

Tras la modificación del PGOU de 2023, la superficie útil mínima de una vivienda en Madrid es de 40 m². Las superficies mínimas por estancia son:

Se admiten viviendas de distribución diáfana tipo loft, pero el baño siempre debe estar compartimentado.

2. DB-SI — Seguridad en caso de incendio

El Documento Básico de Seguridad en caso de Incendio establece los requisitos para proteger a los ocupantes y facilitar la intervención de bomberos. Al cambiar de uso comercial a residencial vivienda, los requisitos cambian significativamente.

Resistencia al fuego de la estructura

La estructura del edificio debe garantizar su estabilidad durante el tiempo necesario para la evacuación. En un local de planta baja con altura de evacuación inferior a 15 metros:

En la mayoría de locales en planta baja, se exige R 90 (la estructura resiste 90 minutos). Normalmente la estructura existente de hormigón o acero ya cumple, pero hay que verificarlo y documentarlo en el proyecto.

Sectorización de incendios

• La separación entre la vivienda y el resto del edificio (zonas comunes, otros locales) debe ser con paredes y forjados EI 60 (60 minutos de estanqueidad e integridad).
• Las puertas de paso entre sectores: EI₂ 30-C5 (30 minutos, con cierre automático).
• Superficie máxima por sector de incendio: 2.500 m² (sin rociadores).

Recorridos de evacuación

• Distancia máxima desde cualquier punto hasta la salida: 25 metros (si hay una sola salida).
• Con dos o más salidas alternativas: 50 metros.
• En un local convertido en vivienda de planta baja con salida directa a calle, este requisito se cumple con facilidad.

Instalaciones contra incendios obligatorias

• Extintores portátiles: eficacia 21A-113B, uno cada 15 m de recorrido en zonas comunes.
• Alumbrado de emergencia: 1 lux en suelos, 5 lux en puntos de seguridad, autonomía mínima de 1 hora.
• Materiales de revestimiento: en zonas de evacuación, paredes y techos C-s2,d0 y suelos EFL como mínimo.

3. DB-SUA — Seguridad de utilización y accesibilidad

Este documento regula las condiciones para evitar caídas, impactos, atrapamientos y garantizar la accesibilidad.

Altura libre mínima

Este es el requisito que más locales deja fuera. La normativa municipal de Madrid exige:

• 2,50 m en estancias habitables (salón, dormitorios).
• 2,20 m en cocina, baños, pasillos y zonas de paso.

Esta altura se mide desde la cara superior del solado terminado hasta la cara inferior del forjado (o falso techo si lo hay). Hay que tener en cuenta que las instalaciones (suelo radiante, conductos de ventilación, bajantes) restan centímetros. Un local con 2,80 m de altura libre puede quedarse en 2,50 m justos tras instalar suelo flotante acústico (5-8 cm) y falso techo para instalaciones (10-15 cm).

Dimensiones de pasillos, puertas y escaleras

Barandillas y protección frente a caídas

• Obligatorias cuando el desnivel supera 55 cm.
• Altura mínima: 0,90 m (desnivel < 6 m) o 1,10 m (desnivel ≥ 6 m).
• No deben permitir el paso de una esfera de 10 cm de diámetro (protección infantil).

4. DB-HS — Salubridad

El DB-HS tiene cinco secciones. En un cambio de uso a vivienda se aplican todas:

HS1 — Protección frente a la humedad

Un local en planta baja tiene el suelo en contacto con el terreno. El CTE exige:

• Solera con lámina de polietileno o impermeabilización equivalente.
• Drenaje perimetral en muros en contacto con el terreno.
• Muros medianeros contra el terreno: impermeabilización exterior o cámara de aire ventilada.

En la práctica, muchos locales antiguos no tienen barrera antihumedad. Es habitual tener que levantar el solado existente, instalar la lámina y volver a solar.

HS3 — Ventilación (calidad del aire interior)

Este es un requisito fundamental. En viviendas, el CTE no admite ventilación exclusivamente natural. Debe ser híbrida (admisión natural + extracción mecánica) o mecánica completa.

Los caudales mínimos de ventilación son:

La cocina necesita además una extracción mecánica adicional con un caudal mínimo de 50 l/s (campana extractora con salida al exterior). El aire circula de los locales secos (dormitorios, salón) hacia los locales húmedos (cocina, baño) donde se extrae.

Iluminación y ventilación natural

Todas las estancias habitables deben tener huecos a fachada o a patio de luces reglamentario. La normativa municipal de Madrid establece:

• Superficie acristalada mínima: 12% de la superficie útil de cada estancia. Un dormitorio de 12 m² necesita al menos 1,44 m² de cristal.
• Superficie practicable mínima: 8% de la superficie útil de cada estancia.
• Un local sin fachada ni acceso a patio de luces es inviable para convertir en vivienda. Este es uno de los motivos de rechazo más frecuentes.

HS4 — Suministro de agua

• Presión mínima en grifos: 1 bar (100 kPa); en calentadores: 1,5 bar.
• Red completa de agua fría y agua caliente sanitaria (ACS) en cocina y baño.
• Contador individual y llave de paso general de la vivienda.

HS5 — Evacuación de aguas

• Red de evacuación de aguas residuales conectada a la red municipal de alcantarillado.
• Bote sifónico, manguetón del inodoro y ventilación primaria de la bajante.
• Si el local está por debajo de la cota de alcantarillado (raro en planta baja, pero posible), se necesita sistema de bombeo.

5. DB-HE — Ahorro de energía

El CTE establece que un cambio de uso se equipara a obra nueva a efectos del DB-HE. Esto significa que se aplican las exigencias de eficiencia energética en su totalidad. En Madrid (zona climática D3), los requisitos son exigentes:

Transmitancias térmicas máximas (zona D3 — Madrid)

En la práctica, esto implica que casi siempre hay que instalar aislamiento térmico por el interior (trasdosado) en todas las fachadas del local, cambiar las ventanas por carpintería con rotura de puente térmico y doble acristalamiento, y aislar el suelo.

La permeabilidad al aire mínima de las carpinterías es Clase 2 para la zona climática D de Madrid.

Calificación energética mínima

Las viviendas resultantes de un cambio de uso en Madrid deben alcanzar una calificación energética mínima de letra C. Esto suele requerir una combinación de buen aislamiento, carpintería eficiente y sistema de climatización de alto rendimiento (como aerotermia).

6. DB-HR — Protección frente al ruido

El aislamiento acústico es otro de los puntos críticos del cambio de uso. Una vivienda tiene requisitos mucho más exigentes que un local comercial.

Aislamiento acústico entre recintos

Si el local comparte medianera con otro local comercial (bar, restaurante, taller...), se exige un aislamiento de 55 dBA, que es un valor muy alto. Suele requerir:

• Trasdosados autoportantes con doble placa de yeso laminado y lana mineral de alta densidad.
• Suelos flotantes con lámina resiliente para ruido de impactos.
• Techos acústicos suspendidos con amortiguadores.

Aislamiento acústico de fachada

Depende del nivel de ruido exterior de la calle (según el mapa de ruido municipal):

En Madrid, la mayoría de calles residenciales tienen un Ld entre 60 y 70 dBA. En calles con mucho tráfico puede superar los 75 dBA, lo que exige ventanas de altas prestaciones acústicas.

7. Instalaciones que hay que crear desde cero

Un local comercial carece de la mayoría de instalaciones de una vivienda. Hay que instalar:

Fontanería y ACS

• Red completa de agua fría y caliente a cocina y baño.
• Producción de ACS: caldera de gas, termo eléctrico o aerotermia (la opción más eficiente para cumplir el DB-HE).
• Contribución solar mínima para ACS según el CTE HE4 (se puede sustituir por aerotermia).

Electricidad

• Instalación eléctrica completa según el REBT.
• Grado de electrificación básico (5.750 W) o elevado (9.200 W).
• Cuadro de protección con IGA, interruptor diferencial y PIAs.
• Circuitos mínimos: iluminación, tomas generales, cocina/horno, lavadora/lavavajillas, baño.
• Toma de tierra y boletín eléctrico.

Saneamiento

• Red de evacuación de aguas residuales y pluviales.
• Conexión a la bajante del edificio o directa al alcantarillado municipal.

Telecomunicaciones (ICT)

• Registro de toma con conexiones para televisión, telefonía y telecomunicaciones por cable.
• Si el edificio ya tiene ICT, se conecta la nueva vivienda a la infraestructura existente.

Ventilación mecánica

• Sistema híbrido o mecánico según DB HS3.
• Conductos de extracción en cocina y baños con salida a cubierta o fachada.
• Aireadores en carpinterías de estancias secas (dormitorios, salón).

Calefacción

• La normativa de Madrid exige que toda vivienda tenga sistema de calefacción.
• Opciones habituales: radiadores con caldera de gas, aerotermia (bomba de calor), suelo radiante.

8. Procedimiento paso a paso

El proceso completo de un cambio de uso de local a vivienda en Madrid sigue estos pasos:

Plazo total estimado: 6 a 12 meses desde el estudio de viabilidad hasta la inscripción registral.

9. ¿Cuánto cuesta el cambio de uso?

El coste total de convertir un local en vivienda en Madrid depende de la superficie y el estado del local. Esta es la estructura de costes habitual:

Coste total orientativo: 30.000-55.000€ para un local de 50-80 m² con obra completa. Aun así, la diferencia de precio entre comprar un local y comprar una vivienda equivalente suele ser de 50.000-150.000€, lo que hace la operación muy rentable.

10. Los 6 motivos más frecuentes de rechazo

Tras más de 200 expedientes de cambio de uso tramitados, estos son los problemas que vemos con más frecuencia:

1. Altura libre insuficiente: el local mide menos de 2,80 m libres y, tras instalar suelo flotante y falso techo, no llega a los 2,50 m exigidos.
2. Sin fachada ni patio de luces: locales interiores o con fachada inferior a 3 m. Sin ventilación e iluminación natural no hay vivienda posible.
3. Suelo bajo rasante: semisótanos que quedan excluidos desde la modificación del PGOU de 2023.
4. Zona urbanística incompatible: la norma zonal del PGOU no permite uso residencial en esa parcela o edificio.
5. Comunidad de propietarios: los estatutos prohíben el uso residencial en planta baja y no se consigue acuerdo de la junta.
6. Aislamiento acústico inviable: el local comparte medianera con un bar o taller y no hay forma técnica o económica de alcanzar los 55 dBA.

Por eso siempre recomendamos hacer un estudio de viabilidad antes de comprar el local. Es una inversión pequeña (una visita técnica y consulta urbanística) que puede ahorrarte decenas de miles de euros.

Preguntas frecuentes

¿Cuál es la altura mínima para convertir un local en vivienda en Madrid?

La altura libre mínima es de 2,50 m en estancias habitables (salón, dormitorios) y de 2,20 m en cocinas, baños y pasillos. Esta altura se mide después de instalar el solado y el falso techo definitivos, así que el local necesita al menos 2,80 m de altura libre original para tener margen.

¿Se puede convertir un sótano o semisótano en vivienda?

No. La modificación del PGOU de Madrid de noviembre de 2023 establece que el suelo del local no puede estar, ni siquiera parcialmente, por debajo de la rasante del terreno. Los sótanos y semisótanos quedan excluidos del cambio de uso a vivienda.

¿Necesito permiso de la comunidad de propietarios?

Depende de los estatutos de la comunidad. Si prohíben expresamente el uso residencial en planta baja, necesitarás un acuerdo de la junta (unanimidad o 3/5 según el caso). Si los estatutos no dicen nada sobre restricciones de uso, no necesitas permiso específico, aunque es recomendable comunicarlo.

¿Cuánto cuesta un cambio de uso de local a vivienda en Madrid?

El proyecto técnico cuesta desde 2.050€+IVA para locales de hasta 80 m². El coste total (proyecto + obra + tasas) oscila entre 30.000 y 55.000€ dependiendo de la superficie y el estado del local. La obra supone la mayor parte: entre 600 y 1.000€/m².

¿Cuánto tarda todo el proceso?

Entre 6 y 12 meses. El proyecto se redacta en 3-4 semanas, la licencia urbanística tarda 2-4 meses, las obras duran 2-4 meses y la licencia de primera ocupación 1-2 meses más.

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Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.