Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM

Cambio de uso de local a oficina en Madrid: guía completa 2026

Cambiar un local comercial a oficina en Madrid es uno de los trámites urbanísticos más sencillos. Al ser ambos usos terciarios (comercio y oficinas), el cambio suele estar permitido en casi todas las zonas del PGOU. El proyecto técnico cuesta desde 1.850€+IVA y, en muchos casos, se tramita por Declaración Responsable, lo que permite empezar a trabajar casi inmediatamente.

1. ¿Qué es un cambio de uso a oficina?

El "uso" es la clasificación urbanística de una finca según el PGOU de Madrid. Un local comercial está clasificado como terciario-comercial, mientras que una oficina lo está como terciario-oficinas. Ambos son usos terciarios, pero son categorías distintas a efectos urbanísticos y catastrales.

Para destinar un local a oficina de forma legal, hay que regularizar el cambio mediante un expediente ante el Ayuntamiento y, una vez terminada la obra, actualizar la referencia catastral y registral.

2. Compatibilidad urbanística

El PGOU de Madrid 1997 (con modificación de noviembre de 2023) regula los usos permitidos en cada parcela. La compatibilidad depende de tres factores:

• Zona de ordenanza: el PGOU clasifica Madrid en zonas (Centro histórico, Ensanche, Colonia histórica, Casco antiguo, etc.). Cada una tiene sus propios usos permitidos.
• Planta del edificio: en muchas zonas, las oficinas se permiten en planta baja, primera y segundas plantas sin restricciones; en otras solo en plantas altas.
• Superficie y accesos: oficinas de cierto tamaño pueden requerir acceso diferenciado del resto del edificio.

En la práctica, el uso de oficinas está permitido en casi todo Madrid. Es mucho más sencillo de tramitar que un cambio a vivienda.

3. Requisitos técnicos del local

Altura libre

2,50 m mínimo en zona de trabajo. En almacenes o archivos puede reducirse a 2,20 m.

Ventilación e iluminación

• Iluminación natural: se recomienda pero no es obligatoria si se compensa con iluminación artificial adecuada (mínimo 500 lux en puestos de trabajo, según el RD 486/1997 de lugares de trabajo).
• Ventilación: natural o mecánica. Caudal mínimo de 30 m³/h por persona (CTE DB-HS3).

Aseos

• 1 aseo mínimo para locales de hasta 100 m².
• Aseos separados por sexos a partir de 10 trabajadores habituales.
• Aseo adaptado: obligatorio si la oficina tiene más de 100 m² o si recibe público (clientes, proveedores) con frecuencia.

Accesibilidad (CTE DB-SUA)

• Entrada accesible desde la vía pública (a nivel o con rampa).
• Puerta de acceso con ancho libre mínimo de 0,80 m.
• Pasillos interiores de 1,20 m de anchura mínima en itinerarios accesibles.

Instalaciones y seguridad

• Instalación eléctrica conforme al REBT con boletín. Si hay más de 50 personas: proyecto eléctrico ITC-BT-28 (pública concurrencia).
• Extintores: 21A-113B cada 15 m de recorrido.
• Alumbrado de emergencia y señalización de evacuación.
• Climatización: obligatoria a efectos del RITE si se instalan equipos. Debe cumplir el RITE y el CTE DB-HE (eficiencia energética).
• Certificado energético obligatorio tras la reforma.

4. Proceso paso a paso

1. Verificar compatibilidad urbanística en el PGOU (ficha de la parcela).
2. Redacción del proyecto técnico por arquitecto: memoria, planos estado actual y reformado, justificación del CTE.
3. Presentar Declaración Responsable (o licencia urbanística si hay estructura) en el Ayuntamiento.
4. Ejecutar la obra de adecuación del local.
5. Obtener certificados finales: final de obra, boletín eléctrico, certificado energético.
6. Solicitar la primera ocupación (si procede).
7. Actualizar el Catastro y el Registro de la Propiedad para que el inmueble figure como oficina.

5. Precios (ejemplo para local de 80 m²)

6. Diferencias con el cambio a vivienda

Preguntas frecuentes

¿Hace falta licencia urbanística o basta con Declaración Responsable?

Depende de la obra. Si no se toca estructura ni fachada y la ordenanza permite el uso de oficina en ese emplazamiento, suele bastar la Declaración Responsable. Si hay obras estructurales o modificación de fachada, se requiere licencia urbanística.

¿Tengo que pedir permiso a la comunidad de propietarios?

Si la obra afecta a elementos comunes (fachada, estructura, bajantes), sí. Si son obras interiores privativas, basta con comunicarlas al presidente o administrador. Los estatutos de la comunidad pueden contener restricciones específicas al uso de los locales, por lo que conviene revisarlos.

¿Cambia el IBI y el coeficiente de gastos?

El IBI se recalcula con el nuevo valor catastral (puede ser similar al de comercial). El coeficiente de participación en los gastos comunitarios normalmente no cambia con un cambio de uso.

Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.