¿Quién puede firmar la licencia de apertura en Madrid?

Empezar un negocio en la capital requiere cumplir con una serie de trámites urbanísticos inexcusables para garantizar la seguridad y legalidad del establecimiento. Uno de los pasos más críticos antes de alquilar o comprar un local es saber exactamente quien firma licencia actividad madrid para asegurar que la documentación técnica sea válida ante el Ayuntamiento. En estudio LBA, como arquitectos colegiados en el COAM con más de 15 años de experiencia y más de 807 licencias de apertura tramitadas, te explicamos con detalle qué profesional está habilitado para asumir esta responsabilidad civil y penal.

¿Quién firma la licencia de actividad en Madrid?

La firma del proyecto técnico para una licencia de actividad o apertura recae exclusivamente en un técnico competente con titulación universitaria habilitante y colegiación en vigor. En la práctica profesional, los perfiles autorizados son los arquitectos, los arquitectos técnicos (aparejadores) y los ingenieros. La elección del profesional adecuado dependerá directamente del uso principal del local y del alcance de las obras a realizar.

Según lo establecido en la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación (LOE), las competencias se dividen por especialidades. Para usos comerciales, administrativos, sanitarios, docentes o de hostelería, un arquitecto es plenamente competente para redactar y firmar toda la documentación técnica. El visado del colegio profesional correspondiente (como el COAM en el caso de los arquitectos de Madrid) sirve como garantía frente a la administración de que el técnico está habilitado y cuenta con un seguro de responsabilidad civil activo.

¿Qué profesionales están habilitados según el tipo de local?

La idoneidad del técnico varía según la naturaleza de la actividad comercial, la carga de fuego del establecimiento y si el local requiere obras mayores o menores. Un arquitecto puede firmar cualquier uso residencial o comercial, mientras que un ingeniero industrial suele enfocarse en naves logísticas o actividades con maquinaria pesada. Las competencias se distribuyen de la siguiente manera:

• Arquitectos: Están habilitados para locales comerciales, restaurantes, clínicas, oficinas y cambios de uso. Son imprescindibles y exclusivos si el proyecto altera la fachada, modifica la estructura portante del edificio o si el inmueble cuenta con protección patrimonial.
• Arquitectos Técnicos (Aparejadores): Pueden firmar licencias de actividad mediante declaración responsable para locales sin obra o con obras de acondicionamiento menor que no afecten a la estructura ni a la configuración exterior del edificio.
• Ingenieros Industriales o Técnicos: Son los especialistas indicados para actividades clasificadas con alta carga de instalaciones, como talleres mecánicos, fábricas, industrias químicas o grandes naves logísticas.

¿Cuánto cuesta la firma y el proyecto técnico para una licencia de apertura?

Los honorarios por redactar y firmar el proyecto técnico para una licencia en la capital oscilan generalmente entre los 790€ y los 2.500€, dependiendo de la superficie del local y la complejidad de la actividad. A este importe técnico es necesario sumar las tasas municipales correspondientes y los costes de las Entidades Colaboradoras (ECLU). Es fundamental solicitar un presupuesto detallado que incluya todas las fases de la tramitación para evitar sorpresas.

Si quieres evitar sobrecostes y asegurar la viabilidad urbanística de tu negocio antes de firmar un contrato de arrendamiento, solicita un estudio de viabilidad gratuito con nuestro equipo de arquitectos. A continuación, detallamos una estimación de los costes asociados según el tipo de actividad:

¿Cuánto tarda el Ayuntamiento de Madrid en conceder la licencia?

El plazo de concesión en Madrid oscila entre los 15 días para actividades inofensivas tramitadas mediante declaración responsable, y hasta 6 meses para licencias de actividades clasificadas o proyectos que impliquen obras mayores. El tiempo exacto depende de la vía de tramitación elegida y de la carga de trabajo de la Agencia de Actividades.

La Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas del Ayuntamiento de Madrid (OLDRUAM) establece dos vías principales para la apertura de negocios. La Declaración Responsable permite iniciar la obra o la actividad en el mismo día de su presentación, siempre que el técnico firme bajo su responsabilidad que todo cumple la normativa. Posteriormente, el Ayuntamiento o la ECLU inspeccionará el local en un plazo de 1 a 3 meses. Por otro lado, el Procedimiento Ordinario es obligatorio para edificios protegidos o actividades reguladas por la Ley 17/1997 de Espectáculos Públicos, demorando entre 3 y 6 meses de media hasta la obtención de la resolución favorable.

¿Qué normativa técnica debe cumplir el proyecto firmado?

El técnico que firma asume la responsabilidad civil y penal de certificar que el local cumple estrictamente con el Código Técnico de la Edificación (CTE), el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) y las ordenanzas vigentes. Este documento no es un simple trámite burocrático, sino una garantía de seguridad estructural, accesibilidad y salubridad para los futuros usuarios. El incumplimiento de estas normativas supone la denegación automática de la licencia por parte de la administración.

Para que un proyecto técnico sea viable en Madrid, el profesional firmante debe justificar, entre otras, las siguientes normativas:

• Ordenanza 6/2022 (OLDRUAM): Regula el procedimiento administrativo de concesión y los formatos de presentación de la documentación técnica.
• CTE DB-SI y DB-SUA: Garantiza la seguridad en caso de incendio (cálculo de aforos, recorridos de evacuación, extintores) y la accesibilidad. Por ejemplo, exige rampas con una pendiente máxima del 8-10% y aseos adaptados para personas con movilidad reducida que permitan un radio de giro libre de 1,50 metros.
• Ordenanza 4/2021 de Calidad del Aire: Fundamental para restaurantes y obradores. Exige chimeneas de extracción de humos que superen en 1 metro la cumbrera del edificio más alto situado en un radio de 15 metros.
• PGOU de Madrid de 1997: Determina los usos permitidos según la calificación del suelo y exige alturas libres mínimas, que generalmente deben ser de 2,50 metros para uso comercial al público, o 2,80 metros en zonas de trabajo prolongado.

¿Qué riesgos hay si el proyecto técnico lo firma alguien no cualificado?

Si el proyecto es firmado por un profesional sin las competencias legales exigidas por la LOE, el Ayuntamiento de Madrid denegará la licencia, paralizará las obras inmediatamente y podrá imponer sanciones económicas severas al titular del negocio. La falta de un técnico competente invalida cualquier declaración responsable presentada.

Las multas por iniciar una actividad sin la licencia válida o con documentación técnica fraudulenta en Madrid pueden oscilar entre los 3.000€ para infracciones leves, y alcanzar hasta los 600.000€ en casos de infracciones muy graves (por ejemplo, locales de espectáculos públicos que incumplan gravemente los aforos o las medidas contra incendios). Además, en caso de accidente, como un incendio o la caída de un cliente, el seguro de responsabilidad civil del local no se hará cargo de las indemnizaciones si se demuestra que el proyecto de apertura no estaba firmado por un técnico legalmente habilitado.

Preguntas frecuentes sobre el técnico competente para licencias

A la hora de tramitar la apertura de un negocio, surgen numerosas dudas sobre el papel del técnico. A continuación, resolvemos las consultas más habituales que recibimos en nuestro estudio de arquitectura.

¿Es obligatorio que el técnico esté colegiado?

Sí, es un requisito legal indispensable. Tanto el Ayuntamiento de Madrid como las Entidades Colaboradoras (ECLU) exigen el certificado de colegiación vigente o el visado colegial para comprobar la habilitación del profesional y la existencia de su seguro de responsabilidad civil.

¿Puede el dueño del local firmar el proyecto si tiene conocimientos técnicos?

Solo si el propietario posee la titulación universitaria habilitante (arquitecto, aparejador o ingeniero), está debidamente colegiado y asume la responsabilidad civil profesional mediante el pago de la prima de un seguro específico para esa intervención (como ASEMAS en el caso de los arquitectos).

¿Qué es una ECLU y por qué revisa el proyecto?

Las Entidades Colaboradoras en la Concesión de Licencias Urbanísticas (ECLU) son empresas privadas autorizadas por el Ayuntamiento de Madrid para revisar los proyectos técnicos redactados por los arquitectos y emitir el certificado de conformidad, agilizando enormemente el proceso administrativo.

¿Puedo usar el proyecto técnico del inquilino anterior?

Si la actividad que vas a desarrollar es exactamente la misma, el local no ha sufrido modificaciones y no vas a realizar obras, solo necesitas tramitar un cambio de titularidad. Este trámite administrativo no requiere un nuevo proyecto técnico firmado, salvo que la normativa urbanística haya cambiado drásticamente y el local deba adaptarse a nuevas exigencias de accesibilidad o incendios.

¿Visará el Colegio de Arquitectos el proyecto?

El visado colegial es obligatorio por ley para proyectos de ejecución que impliquen obras mayores (aquellas que alteran la estructura o la configuración del edificio). Para declaraciones responsables de obras menores o simples licencias de actividad, el visado es opcional, aunque la administración siempre exigirá un certificado de actuación profesional emitido por el colegio.

¿Qué vigencia tiene la firma del proyecto técnico?

El proyecto técnico tiene validez legal mientras no cambien las condiciones físicas del local, la actividad descrita o la normativa aplicable durante la tramitación. No obstante, si caduca el expediente municipal por inactividad del titular (suele ocurrir a los 3 o 6 meses de no contestar a un requerimiento del Ayuntamiento), habrá que actualizar el proyecto y volver a firmarlo.