Proyecto técnico para licencia de actividad: qué debe incluir

Abrir un negocio exige cumplir con una serie de normativas urbanísticas y técnicas muy estrictas. En estudio LBA, con más de 807 licencias de apertura tramitadas en la capital, sabemos que el éxito de cualquier inauguración depende de una correcta planificación documental. El proyecto tecnico licencia actividad es el pilar fundamental de este proceso, ya que traduce tu idea de negocio al lenguaje técnico y legal que exige la administración pública. A continuación, desglosamos todo lo que necesitas saber para encargar este documento con garantías.

¿Qué es y para qué sirve un proyecto técnico para licencia de actividad?

Es un documento oficial, firmado por un técnico competente, que demuestra al Ayuntamiento que tu local es seguro y apto para la actividad que vas a desarrollar. Sirve como requisito indispensable para obtener la licencia de apertura y poder inaugurar tu negocio legalmente, evitando sanciones y clausuras.

Dependiendo de la envergadura del negocio y de si se van a realizar obras, este documento puede adoptar la forma de una memoria técnica (para actividades inocuas sin obras mayores) o de un proyecto técnico completo (para actividades calificadas o que requieran alteraciones estructurales). En Madrid, la tramitación de estos expedientes se rige principalmente por la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (OLDRUAM). El objetivo del proyecto no es solo burocrático; es la garantía de que el local cuenta con la ventilación adecuada, las salidas de emergencia necesarias y el aislamiento acústico requerido para no molestar a los vecinos.

¿Qué documentos debe incluir el proyecto técnico obligatoriamente?

Un proyecto técnico completo debe contener una memoria descriptiva y constructiva, la justificación del cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE), planos detallados del estado actual y reformado, y un presupuesto de ejecución material. Además, incluirá estudios específicos si la actividad lo requiere, como acústica o extracción de humos.

La estructura de este documento está estandarizada y debe ser rigurosa para evitar requerimientos del Ayuntamiento o de la Entidad Colaboradora Urbanística (ECU). Los elementos imprescindibles son:

• Memoria descriptiva y constructiva: Detalla la actividad a desarrollar, el aforo previsto, los horarios, la maquinaria a instalar y las soluciones constructivas adoptadas.
• Justificación normativa: Es el núcleo duro del proyecto. Debe demostrar el cumplimiento del CTE, especialmente el Documento Básico de Seguridad en Caso de Incendio (DB-SI) y el de Seguridad de Utilización y Accesibilidad (DB-SUA), así como las normas urbanísticas del PGOU de Madrid de 1997.
• Planos a escala: Incluyen planos de situación, emplazamiento, estado actual, estado reformado (plantas, alzados y secciones), cotas, superficies, mobiliario y esquemas de instalaciones (electricidad, fontanería, climatización).
• Presupuesto de Ejecución Material (PEM): Valoración económica de las obras e instalaciones necesarias, sobre la cual se calculará el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (ICIO).
• Estudios complementarios: Si abres un restaurante, necesitarás justificar la evacuación de humos según la Ordenanza 4/2021 de Calidad del Aire. Si es un bar con música, requerirá un anexo de aislamiento acústico.

¿Cómo funciona el proceso paso a paso en Madrid?

El proceso comienza con la visita del arquitecto al local para la toma de datos, seguida de la redacción del proyecto en el estudio. Posteriormente, se visa en el colegio profesional (si procede) y se presenta ante el Ayuntamiento de Madrid o una ECU para su tramitación.

Para que el expediente avance sin contratiempos, el flujo de trabajo debe ser metódico. Los pasos habituales que seguimos en el estudio son los siguientes:

1. Toma de datos y levantamiento de planos: El arquitecto visita el local para medir con láser, comprobar alturas libres (recordemos que el PGOU de Madrid exige un mínimo de 2,50 a 3,00 metros según la zona) y evaluar preexistencias.
2. Estudio de viabilidad urbanística: Se comprueba que el uso está permitido en esa ubicación concreta según el planeamiento vigente.
3. Redacción del proyecto técnico: Elaboración de memorias, planos y presupuesto. En esta fase es crucial la comunicación con el cliente para encajar sus necesidades en el marco legal.
4. Visado colegial: Si el proyecto incluye obras que afectan a la estructura o cambian el uso característico del edificio (según la Ley 38/1999 LOE), debe visarse en el COAM.
5. Presentación y registro: Se ingresan las tasas municipales y se presenta la documentación. Si quieres asegurar el tiro y evitar requerimientos, solicita un estudio de viabilidad gratuito con nuestro equipo de arquitectos antes de firmar el contrato de alquiler de tu local.

¿Cuánto cuesta redactar un proyecto de actividad?

El precio de un proyecto técnico para licencia de actividad oscila entre los 790€ y los 2.500€ + IVA, dependiendo de la superficie del local, el tipo de actividad y si requiere proyecto de obras. A esto hay que sumar las tasas municipales o de la ECU, que en Madrid suelen partir de los 450€.

No existe una tarifa plana, ya que el esfuerzo técnico para legalizar una pequeña tienda de ropa de 50 m² no es comparable al de un restaurante de 250 m² con cocina industrial y aforo de 100 personas. A continuación, mostramos una tabla orientativa con datos actualizados para Madrid en 2026:

*Precios orientativos sin IVA. Los honorarios de dirección de obra y certificaciones finales suelen presupuestarse de forma independiente o como un pack completo.

¿Cuánto tarda en tramitarse y aprobarse el proyecto?

La redacción del proyecto por parte del arquitecto suele demorar entre 2 y 4 semanas. Una vez presentado en Madrid, la concesión de la licencia por declaración responsable permite abrir casi de inmediato, mientras que por procedimiento ordinario puede tardar entre 3 y 6 meses.

La clave de los plazos está en la vía de tramitación que marque la OLDRUAM y la Ley 17/1997 de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas (LEPAR). Si tu negocio se acoge a Declaración Responsable (la mayoría de comercios y oficinas), puedes empezar las obras y abrir tu negocio el mismo día que registras el proyecto y pagas las tasas. Sin embargo, si se trata de un procedimiento de Licencia Ordinaria (por estar en un edificio protegido, afectar al dominio público o ser una actividad de especial riesgo), el Ayuntamiento o la ECU deberán revisar el proyecto y emitir un informe favorable antes de que puedas iniciar las obras, lo que retrasa los tiempos inevitablemente.

¿Qué riesgos hay si el proyecto técnico es deficiente o incompleto?

Presentar un proyecto con errores o que no justifique adecuadamente la normativa implica requerimientos técnicos que paralizan el expediente, retrasando la apertura meses. En casos graves, si abres mediante declaración responsable con un proyecto deficiente, te enfrentas a multas desde 3.001€ hasta 600.000€ y la clausura del local.

El Ayuntamiento de Madrid realiza inspecciones a posteriori de todas las Declaraciones Responsables. Si el técnico municipal detecta que el proyecto técnico no contemplaba correctamente el recorrido de evacuación (CTE DB-SI) o que la rampa de acceso supera el 10% de pendiente máxima permitida en tramos cortos (CTE DB-SUA), exigirá la subsanación inmediata. Si el local ya está reformado y abierto, la adaptación puede implicar demoler obras recién hechas, con el consiguiente perjuicio económico. La inversión en unos honorarios técnicos adecuados es el mejor seguro contra el cese de actividad.

¿Qué alternativas existen si mi local no cumple los requisitos?

Si el local no cumple las exigencias normativas para la actividad deseada, las alternativas son realizar obras de adaptación, solicitar medidas alternativas justificadas ante el Ayuntamiento, o buscar un local diferente. Un estudio de viabilidad previo es la mejor herramienta para evitar sorpresas.

Es muy común alquilar un local y descubrir a posteriori que el conducto de extracción de humos no cumple la sección mínima exigida, o que los aseos no tienen las dimensiones para permitir el giro de 1,50 metros para usuarios en silla de ruedas. Ante esto, el arquitecto puede proponer soluciones compensatorias (por ejemplo, instalar sistemas de extinción automática si no se alcanzan las distancias de evacuación) o adaptar el diseño interior. Sin embargo, hay límites infranqueables dictados por el PGOU; si no hay viabilidad técnica, el arquitecto colegiado te recomendará desistir del alquiler antes de incurrir en gastos innecesarios.

Preguntas frecuentes sobre el proyecto para licencia de actividad

A continuación, resolvemos las dudas más habituales que nos plantean nuestros clientes en el estudio antes de iniciar los trámites para abrir su negocio en Madrid.

¿Necesito proyecto técnico para una declaración responsable?

Sí. La Declaración Responsable es solo el formato de tramitación administrativa. Para presentarla, la ley exige acompañarla de la documentación técnica correspondiente (memoria técnica o proyecto completo) que demuestre que el local cumple la normativa.

¿Quién puede firmar el proyecto técnico?

Debe ser firmado por un técnico competente colegiado, generalmente un Arquitecto, un Arquitecto Técnico (Aparejador) o un Ingeniero, dependiendo de la naturaleza de la actividad y de si existen obras que afecten a la estructura del edificio.

¿Es obligatorio visar el proyecto en el colegio profesional?

El visado colegial es obligatorio si el proyecto incluye obras de edificación que requieren proyecto arquitectónico según la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE), como tocar elementos estructurales o cambiar el uso de un edificio completo. Para actividades inocuas sin obras mayores, el visado suele ser opcional, aunque aporta una garantía extra.

¿Qué pasa si el local ya tenía licencia para la misma actividad?

Si el local ya contaba con licencia concedida para la misma actividad, no se han realizado obras que modifiquen la distribución y la normativa no ha cambiado drásticamente obligando a adaptaciones, generalmente solo necesitarás tramitar un cambio de titularidad, lo cual no requiere un proyecto técnico nuevo.

¿El proyecto técnico incluye la dirección de obra?

No necesariamente. El proyecto es el documento de diseño y justificación legal. La dirección de obra es la supervisión física de los trabajos para asegurar que se ejecutan según lo proyectado. Aunque suelen contratarse juntas al mismo arquitecto, son fases y honorarios distintos.

¿Qué es el certificado final de obra y actividad?

Es el documento que el arquitecto firma una vez terminadas las obras y montado el local, certificando ante el Ayuntamiento que todo se ha ejecutado exactamente como se describió en el proyecto técnico inicial. Es imprescindible para que la licencia sea definitiva.