Documentación necesaria para la licencia de apertura en Madrid

Preparar la documentacion licencia apertura madrid es el paso más crítico antes de inaugurar cualquier negocio. Como arquitecto colegiado en el COAM con más de 15 años de experiencia y tras haber tramitado más de 807 licencias en la capital desde estudio LBA, puedo asegurarte que un expediente bien armado es la diferencia entre abrir a tiempo o enfrentarse a meses de retrasos y requerimientos municipales.

El marco normativo madrileño es exigente. No basta con presentar un plano básico; el Ayuntamiento y las Entidades Colaboradoras Urbanísticas (ECU) revisan al milímetro el cumplimiento de la accesibilidad, la protección contra incendios y las condiciones ambientales. A continuación, desgranamos todo lo que necesitas saber.

¿Qué es y para qué sirve la licencia de apertura en Madrid?

Es el permiso municipal obligatorio que acredita que un local cumple las condiciones de habitabilidad, seguridad y accesibilidad para ejercer una actividad económica. Sirve para garantizar la legalidad del negocio, proteger a los usuarios y evitar sanciones o precintos por parte del Ayuntamiento.

En el contexto actual de Madrid, regulado por la Ordenanza 6/2022 de Licencias y Declaraciones Responsables Urbanísticas (OLDRUAM), este trámite certifica que tu local es apto para el uso previsto, ya sea una cafetería, una clínica dental o una tienda de ropa. Sin esta resolución o su correspondiente Declaración Responsable, el ejercicio de la actividad es clandestino.

¿Qué documentación técnica y administrativa es obligatoria?

Necesitarás presentar un proyecto técnico o memoria justificativa firmada por un arquitecto, los planos del estado actual y reformado, el justificante de pago de tasas y los impresos normalizados del Ayuntamiento o de la ECU elegida.

La magnitud de la documentación dependerá de si se trata de una actividad inocua (como una pequeña oficina) o calificada (como un restaurante con salida de humos). En términos generales, el expediente debe incluir:

• Memoria técnica o Proyecto de Actividad: Redactado por técnico competente (arquitecto o ingeniero), justificando el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación (CTE) y el PGOU de Madrid.
• Planos a escala: Planos de situación, emplazamiento, planta, alzados, secciones y distribución de usos. Deben reflejar cotas, superficies útiles y construidas.
• Estudio de Gestión de Residuos: Obligatorio si se van a realizar obras de adecuación en el local.
• Certificado de viabilidad geométrica: Para asegurar que las dimensiones del local permiten la actividad (por ejemplo, altura libre mínima de 2,50 metros según el PGOU 1997).
• Impresos normalizados: Formularios municipales debidamente cumplimentados y firmados.
• Justificante de pago: Carta de pago de la Tasa por Prestación de Servicios Urbanísticos o presupuesto aceptado de la ECU.

¿Cuánto cuesta tramitar una licencia de actividad?

El coste total oscila habitualmente entre los 1.200€ y los 3.500€, dependiendo de la superficie del local, la complejidad técnica de la actividad y si el trámite se realiza a través del Ayuntamiento o de una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU).

Para darte una visión clara y realista, basada en los honorarios y tasas vigentes en 2026, desglosamos los costes principales. Si quieres que valoremos tu caso particular, solicita un estudio de viabilidad gratuito con nuestro equipo.

Nota: Los honorarios técnicos indicados no incluyen IVA.

¿Cuánto tarda el Ayuntamiento de Madrid en concederla?

Si tramitas mediante Declaración Responsable, puedes abrir en el mismo día de su presentación. Si el negocio requiere Licencia Ordinaria, el plazo legal de resolución es de 3 meses, aunque en la práctica puede alargarse hasta los 6 meses por requerimientos técnicos.

La Ordenanza 6/2022 (OLDRUAM) impulsó la Declaración Responsable como vía principal. Esto significa que, bajo tu responsabilidad y con el aval de un proyecto técnico firmado, declaras que cumples la normativa. El Ayuntamiento o la ECU realizarán la inspección a posteriori (generalmente entre 1 y 3 meses después). Sin embargo, actividades de impacto ambiental alto, locales en edificios protegidos (Nivel 1 o 2) o negocios regulados por la Ley 17/1997 de Espectáculos Públicos, exigen el trámite de Licencia de Actividad previa, lo que paraliza la apertura hasta obtener la resolución favorable.

¿Qué normativa técnica debe cumplir el local?

Todo local comercial en Madrid debe cumplir estrictamente el Código Técnico de la Edificación (CTE) a nivel estatal, el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) de 1997 a nivel municipal, y normativas sectoriales como la Ordenanza de Calidad del Aire.

El incumplimiento de estas normas es el motivo principal por el que se deniegan las licencias. Los técnicos municipales y las ECU revisan minuciosamente los siguientes aspectos:

• Accesibilidad (CTE DB-SUA): Es obligatorio contar con itinerarios accesibles. Salvo excepciones muy justificadas, el local debe disponer de una rampa con pendiente máxima del 10% (para desniveles menores a 3m) y un aseo adaptado que permita inscribir un círculo de 1,50 metros de diámetro libre de obstáculos.
• Protección contra Incendios (CTE DB-SI): Define la necesidad de extintores, señalización, alumbrado de emergencia, recorridos de evacuación (máximo 25 metros hasta una salida segura si hay un solo recorrido) y la resistencia al fuego de los elementos constructivos que separan el local de las viviendas superiores (generalmente EI-120).
• Ventilación y Extracción (Ordenanza 4/2021 de Calidad del Aire): Si montas un bar o restaurante, la salida de humos debe superar en 1 metro la cumbrera del edificio más alto en un radio de 15 metros.
• Condiciones de los locales (PGOU 1997): Regula aspectos como la altura libre mínima, que de forma general debe ser de 2,50 metros, pudiendo reducirse a 2,20 metros únicamente en aseos, pasillos o almacenes no habitables.

¿Qué riesgos hay si abro sin licencia o con documentación incompleta?

Abrir sin licencia o falsear la documentación conlleva el cese inmediato de la actividad, el precinto del local y multas económicas que varían entre los 600€ y los 30.000€, pudiendo ser superiores si hay riesgo para las personas.

La disciplina urbanística en Madrid es estricta. Si la Policía Municipal o un inspector de la Agencia de Actividades (ADA) detecta que estás operando sin la correspondiente Declaración Responsable o Licencia, levantará acta. Si se trata de un defecto documental subsanable, te otorgarán un plazo (habitualmente 10 o 15 días). Sin embargo, si la actividad contraviene gravemente la Ley 17/1997 de Espectáculos Públicos y Actividades Recreativas (LEPAR), la sanción puede implicar la clausura del establecimiento por un periodo de hasta 5 años.

¿Qué alternativas existen si mi local no cumple la normativa?

Si el local no cumple, puedes realizar obras de adecuación previas, solicitar exenciones justificadas si se trata de un edificio protegido, o cambiar a una actividad con requisitos técnicos menos restrictivos.

No todos los locales sirven para todas las actividades. Si tras un estudio de viabilidad detectamos que no es posible instalar una salida de humos normativa, la alternativa es orientar el negocio hacia un obrador sin cocción o una cafetería que utilice hornos de regeneración sin extracción (limitados por potencia). Si el problema es la accesibilidad y el local tiene barreras arquitectónicas insalvables estructuralmente, el DB-SUA permite justificar "ajustes razonables" mediante un informe técnico detallado, aunque su aprobación dependerá del criterio del técnico municipal.

Preguntas frecuentes sobre licencias de apertura en Madrid

A lo largo de los más de 1.300 expedientes que hemos gestionado en estudio LBA, estas son las dudas más habituales que nos plantean nuestros clientes:

¿Puedo aprovechar la licencia del inquilino anterior?

Sí, siempre que la actividad vaya a ser exactamente la misma y no vayas a realizar obras de distribución. En este caso, solo necesitas tramitar un Cambio de Titularidad, que es un procedimiento administrativo rápido y mucho más económico, exento de presentar un nuevo proyecto técnico, siempre que el local mantenga las condiciones originales con las que se legalizó.

¿Es obligatorio contratar a una ECU en Madrid?

No es obligatorio, es opcional. El sistema madrileño permite tramitar tu expediente directamente a través del Ayuntamiento (Agencia de Actividades o Juntas Municipales) o mediante una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU) privada. La ECU cobra honorarios propios, pero suele agilizar la revisión documental inicial, reduciendo los plazos de obtención del certificado de conformidad de meses a escasas semanas.

¿Qué pasa si mi local está en un edificio protegido?

Si el local se ubica en un edificio con protección patrimonial (Nivel 1, 2 o 3 según el PGOU), cualquier actuación en la fachada o elementos protegidos requerirá el dictamen previo favorable de la Comisión para la Protección del Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (CPPHAN). Esto impide usar la vía rápida de la Declaración Responsable hasta obtener dicho dictamen.

¿Necesito permiso de la comunidad de propietarios?

Depende de las obras. Si la actividad requiere modificar elementos comunes (como perforar la fachada para una rejilla de ventilación, instalar un rótulo anclado a la estructura común o instalar una chimenea por el patio de luces), necesitarás autorización expresa de la comunidad de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).

¿Tengo que dar de alta la luz y el agua antes de la licencia?

Para presentar la Declaración Responsable y poder abrir, el local ya debe estar completamente terminado y disponer de los suministros definitivos en funcionamiento. Las compañías suministradoras te exigirán el boletín eléctrico (CIE) en vigor, el cual debe ser coherente con la potencia y el uso definido en el proyecto técnico de actividad.

¿Caducan las licencias de apertura?

Las licencias de actividad o funcionamiento no caducan por el paso del tiempo mientras se mantenga el ejercicio de la actividad. Sin embargo, si el negocio cierra y cesa su actividad durante un periodo superior a 6 meses ininterrumpidos, el Ayuntamiento podría iniciar un expediente de caducidad, obligando a tramitar una nueva licencia si se desea reabrir.