Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM

Licencia de vivienda turística en Madrid 2026: requisitos y restricciones

Abrir una vivienda de uso turístico (VUT) en Madrid es, desde el Plan Especial de Hospedaje (PEH) de 2019 y sus modificaciones posteriores, una de las actividades más reguladas. El requisito clave es que la vivienda tenga acceso independiente desde la vía pública, sin compartir portal ni escaleras con viviendas residenciales. En el centro de Madrid (distrito Centro y zonas colindantes), los requisitos son aún más estrictos.

1. Normativa que lo regula

• Decreto 79/2014 de la Comunidad de Madrid, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico.
• Plan Especial de Regulación del Uso de Servicios Terciarios en la Clase de Hospedaje (PEH) del Ayuntamiento de Madrid, aprobado en marzo de 2019.
• Ley 12/2022 de reforma del sector turístico autonómico.
• Ordenanza 6/2022 (OLDRUAM) a efectos del trámite urbanístico.

2. Tipos de alojamiento turístico

3. Requisito clave: acceso independiente

Desde el PEH de 2019, en Madrid las VUT no pueden estar en pisos que compartan portal con viviendas residenciales en determinadas zonas del centro y otros distritos. Debe haber:

• Acceso directo e independiente desde la vía pública.
• O estar en un edificio destinado exclusivamente a uso terciario (hotelero, hospedaje).
• O en los casos autorizados, en planta baja con entrada propia.

4. Requisitos técnicos mínimos

• Superficie mínima: según tipología, 25-40 m² para estudios.
• Ventilación e iluminación natural en estancias principales.
• Equipamiento: baño completo, cocina equipada, calefacción, refrigeración.
• Salidas de emergencia y protección contra incendios según CTE DB-SI.
• Placa identificativa en la puerta con el número de registro.
• En edificios completos: plan de autoprotección según el Decreto 34/2024.

5. Proceso de tramitación

1. Verificación urbanística: comprobar que el PEH permite VUT en esa parcela y que se cumplen los requisitos de acceso.
2. Cambio de uso urbanístico (si la vivienda estaba destinada a residencial) — licencia urbanística necesaria.
3. Proyecto técnico: memoria, planos, justificación del CTE.
4. Declaración Responsable o licencia municipal del Ayuntamiento.
5. Inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid: obtención del número de VUT.
6. Comunicación a Hacienda y alta como actividad económica.

6. Precio orientativo del trámite

7. Sanciones por no tener licencia

Alquilar una vivienda como VUT sin licencia puede suponer:

• Multas que oscilan entre 3.000€ y 300.000€ (Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de Madrid).
• Cierre inmediato de la actividad.
• Denuncia a plataformas (Airbnb, Booking) para que eliminen el anuncio.
• Responsabilidad civil ante quejas vecinales o inspecciones.

8. Restricciones en el centro de Madrid

El PEH de 2019 estableció un anillo 1 (distrito Centro) donde las VUT deben cumplir requisitos muy estrictos de acceso independiente. Esto ha hecho que miles de VUT del centro queden fuera de la legalidad. Posteriores sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid han dado la razón al Ayuntamiento en esta restricción.

Antes de comprar un piso en el centro con la intención de destinarlo a VUT, es imprescindible hacer un estudio urbanístico.

Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.