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Decreto 27/2026 de Madrid sobre viviendas turísticas: lo que cambia el 26 de abril de 2026

1. Qué es el Decreto 27/2026 y por qué importa

El Decreto 27/2026, aprobado por el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid el 25 de marzo de 2026, modifica el Decreto 79/2014 que llevaba 12 años regulando los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico en la región. La norma se publica en el BOCM nº 80, lunes 6 de abril de 2026, con la firma de Mariano de Paco Serrano, consejero de Cultura, Turismo y Deporte, e Isabel Díaz Ayuso, presidenta.

La modificación es necesaria porque varias sentencias del Tribunal Superior de Justicia de Madrid han ido anulando partes del Decreto 79/2014 en los últimos años:

• STSJ Madrid 794/2021 y 992/2021: anularon la obligación de declaración responsable a los "representantes" de los propietarios, dejándola solo para titulares.
• STSJ Madrid 794/2021: anuló la exigencia de seguro de RC obligatorio en el art. 18.5.
• STSJ Madrid 795/2021 y 800/2021: anularon la limitación de que el CIVUT (entonces "certificado de idoneidad") solo lo pudieran firmar arquitectos o arquitectos técnicos. Ahora puede firmarlo cualquier técnico facultativo competente.

Adicionalmente, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, modificó el art. 7 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) introduciendo un apartado 3 que obliga al propietario que destine su vivienda a uso turístico a obtener la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Y las sentencias del Tribunal Supremo 1232/2024 y 1233/2024, de 3 de octubre, confirmaron la facultad de las comunidades para limitar o prohibir esta actividad por mayoría cualificada de 3/5 partes.

El Decreto 27/2026 incorpora todos estos cambios judiciales y legales, actualiza los requisitos mínimos de calidad y simplifica el procedimiento administrativo (100% electrónico).

2. Las 7 novedades clave en una tabla

3. El nuevo CIVUT: qué es y qué requisitos acredita

El CIVUT es el documento técnico que certifica que la vivienda de uso turístico cumple las condiciones mínimas legales para ser comercializada como tal. Su contenido y requisitos están regulados en el nuevo art. 17 quáter:

El CIVUT acredita el cumplimiento de los 7 requisitos mínimos siguientes:

1. Calefacción y suministro de agua fría y agua caliente sanitaria.
2. Iluminación y ventilación adecuadas en el dormitorio o dormitorios y salón comedor, junto con algún sistema de oscurecimiento temporal que impida totalmente la entrada de luz.
3. Iluminación y ventilación adecuadas en la cocina.
4. Ventilación natural directa o conducida o ventilación forzada en el baño o baños.
5. Extintor manual en el interior de la vivienda colocado a no más de quince metros de la puerta de salida.
6. Señalización básica de emergencia indicando la puerta de salida de la vivienda.
7. Plano de evacuación del edificio y de la vivienda en un lugar visible (en la práctica, en la puerta de la vivienda).

El CIVUT debe estar a disposición de los usuarios de la vivienda en todo momento y se adjunta junto con la declaración responsable de inicio de actividad.

4. Acuerdo de la comunidad de propietarios: por qué ahora es obligatorio

Esta es la novedad más relevante para los propietarios que quieran abrir una nueva VUT. El nuevo art. 17 ter establece que cuando la VUT esté en un inmueble en régimen de propiedad horizontal (es decir: un piso en un edificio con varios vecinos), el ejercicio de la actividad debe aprobarse, limitarse, condicionarse o prohibirse teniendo en cuenta las condiciones de la normativa de propiedad horizontal.

¿Qué dice esa normativa? La Ley Orgánica 1/2025 modificó el art. 7 LPH añadiendo un apartado 3 que remite al art. 17.12 LPH (mayoría de 3/5 partes del total de propietarios y de cuotas). El propietario que quiera destinar su vivienda a oferta turística debe obtener la aprobación expresa de la comunidad.

Las sentencias del Tribunal Supremo 1232/2024 y 1233/2024, ambas de 3 de octubre, confirmaron que las comunidades pueden prohibir la actividad turística mediante acuerdo de la mayoría cualificada de las 3/5 partes, respetando la regla de proporcionalidad.

Importante: el acuerdo por el que se aprueba, limita, condiciona o prohíbe la actividad no tiene efectos retroactivos. Las VUT ya legalmente operativas antes del acuerdo siguen siéndolo.

Cómo conseguir el acuerdo de tu comunidad

1. Convocar junta extraordinaria de propietarios con el punto del orden del día específico.
2. Explicar el proyecto: número de plazas, calendario, gestor, contacto 24h.
3. Negociar contraprestaciones razonables: cuotas extra de gastos comunes (la LPH permite cuotas especiales para esta actividad), seguro adicional de RC, normas de convivencia.
4. Obtener la mayoría de 3/5 (60%) de los votos del total y de las cuotas.
5. Recoger el acuerdo en acta firmada por presidente y secretario administrador.
6. Adjuntar el acta a la declaración responsable como prueba documental.

5. Requisitos técnicos mínimos de la VUT (nuevo art. 18)

El nuevo art. 18 redefine las condiciones mínimas que debe tener cualquier vivienda de uso turístico:

Capacidad máxima de alojamiento

• Vivienda de 25,5 m² a 40 m² útiles: hasta 4 personas, en al menos 2 piezas habitables.
• Por cada 12 m² adicionales con al menos una pieza habitable más independiente: +2 personas.
• Se permiten 2 plazas convertibles en camas convertibles del salón comedor con cocina integrada (siempre que su superficie y distribución lo permitan).

Otras obligaciones del titular

• Número de teléfono de atención permanente para incidencias.
• Rótulo informativo con teléfonos y direcciones de servicios de emergencia y sanitarios, en español e inglés.
• Vivienda amueblada y equipada en condiciones de uso inmediato (ropa de cama, mesa, baño, vajilla, cubertería, cristalería y menaje de cocina).
• Información previa al usuario sobre accesibilidad, teléfonos de emergencia, zonas restringidas, admisión de mascotas, restricciones para fumadores, gestión de residuos, normativa municipal de ruidos y vibraciones.
• Plano de evacuación del edificio y de la vivienda colocado en la puerta de la vivienda.
• Hojas oficiales de reclamación a disposición de los usuarios.

6. Apartamentos turísticos por categorías (1-4 llaves)

Para los apartamentos turísticos (no las VUT, que son una modalidad distinta), el nuevo art. 10 endurece los requisitos mínimos según la categoría de llaves (de 1 a 4):

Adicionalmente, los apartamentos turísticos deben ofertar apartamentos accesibles para personas con discapacidad según una escala que va desde 1 apartamento adaptado (5-50 unidades) hasta 8 + 1 por cada 50 adicionales (más de 200 unidades) — art. 14 reformado.

7. ¿Tienes ya una VUT operativa? Plazo de adaptación de 3 años

La Disposición Transitoria Única establece:

• Las VUT y apartamentos turísticos que iniciaron su actividad mediante declaración responsable presentada antes del 26 de abril de 2026 dispondrán de un plazo de 3 años para adaptarse a los nuevos requisitos de los arts. 10, 14, 17 quáter y 18.
• Pueden solicitar dispensa de alguno o algunos de los requisitos exigidos según el art. 7 (cuando lo aconsejen las características especiales del establecimiento).
• Excepción importante: si durante ese plazo de 3 años el establecimiento realiza una reforma sustancial de sus instalaciones, los nuevos requisitos serán inmediatamente exigibles desde la finalización de la reforma.

Checklist práctico para titulares actuales

1. Revisa si tu vivienda cumple los nuevos requisitos del art. 18 (superficies, ventilación, oscurecimiento).
2. Verifica que tienes los 7 elementos del CIVUT (calefacción, ACS, extintor a 15 m, plano evacuación, etc.).
3. Revisa el régimen de tu propiedad horizontal: ¿hay prohibición expresa en los estatutos? ¿Hay acuerdo previo de la comunidad? Si no, prepara la convocatoria de junta.
4. Si tu vivienda tiene algún régimen de protección pública, evalúa si puedes salir del régimen o tendrás que dar de baja la actividad.
5. Programa las obras necesarias dentro del plazo de 3 años — sin pasarse, porque cualquier reforma sustancial dispara la exigibilidad inmediata.
6. Si tienes dudas sobre si tu vivienda cumple, encarga un informe técnico de viabilidad (en estudio LBA es gratuito).

8. ¿Vas a abrir una VUT nueva? Pasos del trámite con el decreto en mano

1. Comprueba la viabilidad urbanística municipal: en Madrid capital, sigue vigente el Plan Especial de Hospedaje (PEH) que limita las VUT en el centro al exigir acceso independiente. En otros municipios, consulta la ordenanza local.
2. Verifica el régimen de propiedad horizontal: pide a tu administrador de fincas el certificado de que la propiedad horizontal no prohíbe la actividad y, si no hay acuerdo previo, convoca junta para obtener el visto bueno por 3/5.
3. Confirma que la vivienda no tiene régimen de protección pública (VPP). Si lo tiene, no puedes registrarla como VUT.
4. Encarga el CIVUT a un técnico facultativo competente. En estudio LBA hacemos visita técnica, comprobación de los 7 puntos del art. 17 quáter y emisión del certificado.
5. Adapta la vivienda a los requisitos del art. 18 si es necesario (instalación de extintor, plano de evacuación, oscurecimiento de ventanas, etc.).
6. Presenta la declaración responsable de inicio de actividad por sede.comunidad.madrid (100% telemática, art. 11 y 17). Adjunta CIVUT, certificado de propiedad horizontal, certificado de no protección pública, datos del título habilitante urbanístico municipal.
7. Inscripción en el Registro de Empresas Turísticas de la Comunidad de Madrid (automática tras la declaración responsable).
8. Coloca el plano de evacuación en la puerta de la vivienda y el rótulo bilingüe (ES/EN) con teléfonos de emergencia.

9. Otros cambios procedimentales relevantes

• Tramitación 100% electrónica: arts. 11 y 17 obligan al titular a realizar todos los trámites únicamente por medios electrónicos en sede.comunidad.madrid. Necesitas certificado digital o Cl@ve.
• Dispensas (art. 7): la dirección general de Turismo puede dispensar requisitos. Solo se valoran especialmente para edificios con valores arquitectónicos, históricos o artísticos. Plazo de resolución: 6 meses; transcurrido sin resolución expresa, los efectos del silencio son los del art. 24 de la Ley 39/2015 (negativo, en este caso).
• Cambio de titular: el nuevo titular es el responsable de aportar la nueva declaración responsable. Hay nuevo modelo normalizado.
• Cese de actividad: se introducen los modelos normalizados de "Comunicación de Cese de Actividad de Apartamentos Turísticos" y "Comunicación de Cese de Actividad de Vivienda de uso Turístico" en la sede electrónica.
• Limitaciones municipales (art. 17 ter.4): los ayuntamientos pueden establecer limitaciones por número máximo de VUT por edificio, ámbito, zona, sector o períodos. Esto da cobertura legal al PEH madrileño y a futuras ordenanzas similares.

10. Preguntas frecuentes

¿Cuándo entra exactamente en vigor el Decreto 27/2026?

El decreto se publicó en el BOCM nº 80 del 6 de abril de 2026 y entra en vigor a los 20 días siguientes a su publicación, es decir, el 26 de abril de 2026.

¿Mi comunidad puede prohibirme tener una VUT con efectos retroactivos?

No. El acuerdo de la comunidad por el que se prohíbe la actividad no tiene efectos retroactivos (art. 17 ter del decreto). Si tu VUT ya estaba legalmente operativa antes del acuerdo, sigue estándolo.

¿Necesito pedir el CIVUT si mi VUT ya tenía el antiguo certificado de idoneidad?

Tienes 3 años para adaptarte a los nuevos requisitos del CIVUT. En la práctica, conviene pedir uno nuevo antes de cualquier inspección o renovación, especialmente porque los requisitos se han actualizado.

¿Qué pasa si mi vivienda no llega a los 25,5 m² mínimos?

No puede ser VUT. La normativa exige una superficie mínima útil de 25,5 m² para alojar hasta 4 personas en al menos 2 piezas habitables. Si la vivienda es más pequeña, no puede registrarse como VUT.

¿La normativa nacional estatal aplica en Madrid?

Sí, se aplica de forma supletoria. Pero la regulación principal es la autonómica (Decreto 79/2014 + Decreto 27/2026 + Ley 1/1999 de Ordenación del Turismo de Madrid) y, dentro de Madrid capital, la municipal (PEH 2019).

¿Cuánto cuesta el CIVUT en estudio LBA?

Desde 250€+IVA incluyendo visita técnica, verificación de los 7 puntos del art. 17 quáter, emisión del certificado y archivo digital. Si necesitas además gestión completa de la declaración responsable y del trámite de la comunidad, el precio total es desde 650€+IVA.

Fuentes oficiales

• BOCM Núm. 80 — 6 de abril de 2026 (PDF oficial) — texto completo del Decreto 27/2026
• Sede electrónica de la Comunidad de Madrid — declaración responsable de VUT
• Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal (LPH) consolidada
• Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia
• STSJ Madrid 794/2021, 795/2021, 800/2021, 992/2021 — disponibles en CENDOJ
• STS 1232/2024 y 1233/2024, ambas de 3 de octubre — disponibles en CENDOJ

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Artículo escrito por Pablo Belmonte, arquitecto colegiado COAM. Publicado el 8 de abril de 2026, a partir del Decreto 27/2026 publicado en el BOCM Núm. 80 del 6 de abril de 2026.