Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM

Cerrar una terraza en Madrid: licencia, permiso de comunidad y precio 2026

Cerrar la terraza de un piso en Madrid requiere licencia urbanística (no basta con Declaración Responsable), ya que modifica la fachada del edificio y afecta a su volumetría. Además, exige el acuerdo de la comunidad de propietarios por una mayoría de 3/5 partes, porque la fachada es un elemento común. Sin estos dos requisitos la obra es ilegal y puede obligarse a demoler.

1. ¿Por qué necesita licencia urbanística?

Cerrar una terraza no es una simple obra interior:

• Modifica la fachada del edificio (elemento común y protegido por el PGOU).
• Cambia la volumetría edificada: lo que antes era terraza ahora es superficie construida cerrada.
• Puede superar la edificabilidad máxima permitida en la parcela.
• Afecta al aspecto exterior del edificio, que puede estar catalogado o tener ordenanzas específicas.

2. Permiso de la comunidad

Según la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, art. 17.6), las obras que modifican la fachada requieren el acuerdo de 3/5 partes del total de propietarios, que a su vez deben representar 3/5 partes de las cuotas de participación. No basta con la unanimidad de los asistentes a una junta.

En la práctica, muchas comunidades han aprobado modelos estandarizados de cerramiento para que todos los vecinos que quieran cerrar su terraza lo hagan con el mismo diseño (mismo perfil, mismo cristal, misma proporción), manteniendo así la homogeneidad estética de la fachada.

3. Normativa técnica

PGOU Madrid

• En algunas zonas (Centro histórico, Colonia Histórica, Ensanche) los cerramientos están restringidos o prohibidos para preservar la imagen urbana.
• En edificios catalogados con protección arquitectónica, los cerramientos requieren un tratamiento especial y, a menudo, el visto bueno de la Comisión Local de Patrimonio.
• En el resto de zonas, suele permitirse siempre que se respete el modelo aprobado por la comunidad y no se supere la edificabilidad máxima.

CTE DB-HE (eficiencia energética)

Si la terraza cerrada va a formar parte del "interior calefactado" de la vivienda, el cerramiento debe cumplir con valores de transmitancia térmica (U) del CTE. Esto implica:

• Ventanas con rotura de puente térmico y vidrio bajo emisivo de doble o triple acristalamiento.
• Techo y suelo aislados (si no lo están ya).
• Cumplimiento del DB-HR de protección frente al ruido exterior.

Si la terraza cerrada se considera "espacio no calefactado" (galería), los requisitos son menos exigentes.

Seguridad estructural

Los perfiles del cerramiento deben anclarse al canto del forjado o a los pilares existentes, sin afectar a los elementos resistentes. Un proyecto bien hecho verifica que el forjado soporta las cargas adicionales del cerramiento.

4. Tipos de cerramiento y precio

5. Coste total del trámite y obra (terraza 10 m²)

6. ¿Qué pasa si lo hago sin licencia?

• El Ayuntamiento puede ordenar la demolición inmediata y restitución del estado original.
• Sanciones de 600€ a 30.000€ por infracción urbanística (Ley 9/2001 del Suelo CM).
• Si la comunidad no lo ha autorizado, pueden iniciarse acciones civiles contra el propietario.
• Al vender el piso, el comprador puede detectar la obra no legalizada y anular la operación o exigir su legalización.
• No podrás obtener la cédula de habitabilidad o el certificado energético actualizado con la nueva configuración si no está legalizada.

7. ¿Se puede legalizar un cerramiento existente?

Sí. Si el cerramiento existente cumple con la normativa actual, se puede legalizar mediante:

1. Aprobación posterior de la comunidad (3/5 partes).
2. Proyecto técnico "de legalización" redactado por arquitecto.
3. Solicitud de licencia urbanística de legalización.
4. Pago de tasas + eventual sanción por no haber pedido la licencia previa (si aún está dentro del plazo de prescripción: 6 años).

Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.