Actualizado: abril 2026 · Por estudio LBA — Arquitectos colegiados COAM

Unir dos pisos en Madrid: requisitos, licencias y precio 2026

Unir dos pisos en Madrid es una operación urbanística, estructural y registral compleja. Requiere licencia urbanística (no basta con Declaración Responsable), el permiso de la comunidad de propietarios, un proyecto estructural y, al final, la escritura de agrupación ante notario e inscripción en el Registro de la Propiedad. El coste total suele oscilar entre 30.000 y 90.000€.

1. ¿Es posible unir cualquier par de pisos?

No. Para que sea viable, los dos pisos deben:

• Estar contiguos: pared con pared (horizontalmente) o uno encima del otro (verticalmente).
• Pertenecer al mismo propietario (o haberse adquirido al mismo tiempo).
• No tener servidumbres que lo impidan.
• Cumplir con el PGOU: en algunas zonas hay superficies mínimas para viviendas.

2. Tipos de unión

Unión horizontal (pisos contiguos en la misma planta)

Se abre un hueco en el muro medianero. Si es un tabique divisorio, la obra es sencilla. Si es un muro de carga (lo habitual en edificios antiguos), hay que reforzarlo con vigas metálicas o jacenas.

Unión vertical (pisos en plantas diferentes)

Se hace abriendo un hueco en el forjado para instalar una escalera interior. Es más compleja porque implica un refuerzo estructural significativo del forjado, cumplir normativa de escaleras (CTE DB-SUA) y garantizar la protección contra incendios entre plantas.

3. Trámites obligatorios

Paso 1: Permiso de la comunidad de propietarios

Al afectar a elementos comunes (estructura del edificio), la unión requiere el acuerdo de la junta de propietarios, normalmente con una mayoría de 3/5 partes, salvo que los estatutos de la comunidad prevean otra cosa.

Paso 2: Licencia urbanística

Requiere proyecto técnico firmado por arquitecto superior, visado COAM, que incluya:

• Memoria descriptiva.
• Justificación del CTE (DB-SE estructural, DB-SI incendios, DB-HS salubridad, DB-HR acústica, DB-HE energía).
• Cálculo estructural del hueco en muro de carga o forjado.
• Planos antes y después.
• Mediciones y presupuesto.
• Estudio de seguridad y salud.

Paso 3: Ejecución y certificado final de obra

Paso 4: Escritura de agrupación ante notario

Los dos pisos, registralmente, son dos fincas distintas. Para que legalmente sean una sola, hay que otorgar una escritura de agrupación de fincas ante notario. Hace falta:

• Títulos de propiedad de ambas fincas (escrituras).
• Certificación descriptiva y gráfica del Catastro con la nueva configuración.
• Acuerdo de la comunidad (en muchos casos).
• Certificado final de obra.

Paso 5: Inscripción en el Registro de la Propiedad

Paso 6: Actualización del Catastro y del IBI

4. Precios orientativos

5. Efectos fiscales y registrales

• La vivienda resultante tiene un único IBI, que suele ser mayor que la suma de los dos anteriores.
• Los coeficientes de participación en la comunidad de propietarios también se unifican.
• Si se vende en un futuro, la plusvalía municipal se calcula sobre la finca agrupada.
• La certificación energética debe rehacerse para el inmueble agrupado.

Artículo escrito por el equipo de estudio LBA — arquitectos colegiados COAM. Actualizado en abril de 2026.